別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山南 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　棚田　恭行 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市南区東畦６６７番４０ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5.5m市道 水道、下水 妹尾 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 妹尾駅南東方 600m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ快速停車駅南に位置する大規模住宅団地に隣接する熟成した中規模団地である。空家等は少なく建替えが徐 々に進んでおり、現状維持的に推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ妹尾駅を中心とする岡山市南西部に位置する、県道岡山児島線背後の郊外住宅地域一円である 。需要者の中心は、岡山市南部在住者及び岡山市中心部への勤務者等で、３０～４０才代前半が中心となる。ＪＲ駅・ 小学校に近いため、子育て世帯、利便性を指向する需要者を中心に底堅く推移しており、駅至近地では高額取引が散見 される。土地は２００㎡で１１００万円程度が平均的で、新築戸建の場合は３０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は妹尾駅南部の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は戸建住宅を主体 とした住宅団地内にあり、かつ公法規制からも賃貸市場が形成されないため、収益還元法は適用しなかった。したがっ て市場性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、前年価格との比較、周辺公的価格との均衡にも留意して、上記の 通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山南 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,300 円／㎡ [100.4] 100 100 [102.0] 100 [108.3] [105.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症により消費行動が 変化し、経済に停滞感がある。経済情勢は感 染症抑止策及び経済対策如何であり不透明な 状況である。 当地域は住宅地として概ね熟成している。Ｊ Ｒ快速停車駅・小学校に近く、中古住宅等の 取引も安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.2 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％