鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山南 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -117	岡山市南区		建付地	（　）	袋地等	南東4m未舗装市道、中間画地		２住居 (60,160)
b	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -129	岡山市南区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -104	岡山市南区		建付地	（　）	正方形	南西6m市道、北西5m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｒ０３Ｋ０５７１２ -170	岡山市南区		更地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e	Ｒ０３Ｋ０５７１２ -169	岡山市南区		更地	（　）	長方形	南東4m私道、中間画地		１低専 (100,0)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,294	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	81,864	100 [ 144.4]	56,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	57,800
b	(　 ) 52,568	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	57,566	100 [ 102.4]	56,217		57,300
c	(　 ) 66,455	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	64,091	100 [ 115.6]	55,442		56,600
d	(　 ) 76,147	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	75,468	100 [ 141.9]	53,184		54,200
e	(　 ) 80,324	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	76,652	100 [ 138.6]	55,304		56,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 +45.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +2.5
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +20.5
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.8	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,000 円／㎡]

岡山南 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			高度経済成長期の分譲住宅地であるが、既成住宅地化しているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,231,029	390,032	1,840,997	1,557,010	283,987	（　0.9675） 274,757	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,972,978 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	189 ㎡	14.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階２戸、平均面積約３８㎡の少人数世帯向け賃貸住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり、共用部分等容積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	1,308	98,100	2.0	196,200
							1.0	98,100
～

～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		196,200		392,400
								196,200

⑨年額支払賃料	196,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,354,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,354,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 188,352 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,166,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	392,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,371 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,231,029 円　　　　（　 11,804 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５７１２（賃）　　　　-1516	1,303 ( 1,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,400	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,308 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-1517	1,399 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,294
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,200 円	20,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,632 円	2,354,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,100 円
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,032 円　（　　　　　　 2,064 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,557,010 円（　　　　　 8,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,231,029 円
②総費用	390,032 円
③純収益　①－②	1,840,997 円
④建物等に帰属する純収益	1,557,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	283,987 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	274,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,454 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,972,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岡山南 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山南 -3

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　棚田　恭行

印

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

56,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市南区大福字中之町６７０番１７				②地積　(㎡)	189 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い新興住宅地域	北東4m市道	水道、下水	妹尾 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

郊外の戸建住宅を中心とする
住宅地域

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

妹尾駅北東方

2.0km

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

岡山市南西部郊外の国道２号線背後の区画整然とした住宅地域である。主要幹線への連続性も良好で、立地の良
さから宅地需要は根強く、地価は底堅く引き続き堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ宇野線沿線の大福、妹尾地区を中心とする戸建住宅地域である。需要者の中心は、岡山市南部在住
者及び市内中心部への勤務者等で、３０～４０才代前半が中心となる。環状道路の整備により市中心部への交通利便性
向上が期待されている。供給は小規模な宅地分譲地及び中古物件が中心となり、閑静な快適性を好む需要者を中心に底
堅く推移している。土地は２００㎡で１１００万円程度、新築戸建の場合は３０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は大福地区等の取引事例から求められており実証的かつ客観的であり精度は高い。当該地域は戸建住宅を主体
とした区画整然とした住宅団地内にあり、快適性・利便性を指向する低層住宅地において収益価格は土地価格に見合う
賃料水準が形成されず、やや低位に試算された。したがって説得力の高い比準価格を標準として収益価格は参考に留め
、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡山南 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,300 円／㎡

[100.4]
100

100
[102.0]

100
[ 99.5]

[102.0]
100

56,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により消費行動が
変化し、経済に停滞感がある。経済情勢は感
染症抑止策及び経済対策如何であり不透明な
状況である。

岡山環状南道路の事業進捗も徐々に進んでお
り、交通渋滞の緩和が期待される。宅地需要
は引き続き堅調であり、地価は底堅く推移中
である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山南 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -146	岡山市南区		建付地	（　）	長方形	南東4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
b	Ｒ０２Ｋ０５７１２ -13	岡山市南区		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、西6m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ｒ０２Ｔ０５７１２ -129	岡山市南区		建付地	（　）	長方形	南西4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
d	Ｒ０２Ｋ０５７１２ -24	岡山市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、北西9m、角地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,503	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,783	100 [ 102.1]	55,615	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	56,700
b	(　 ) 64,103	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.7]	62,667	100 [ 112.2]	55,853		57,000
c	(　 ) 52,568	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.5]	57,566	100 [ 102.6]	56,107		57,200
d	(　 ) 74,748	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	72,330	100 [ 129.5]	55,853		57,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -8.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,900 円／㎡]

岡山南 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			郊外の戸建住宅を中心とする分譲住宅地であるが、既成住宅地化しているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,219,659	389,572	1,830,087	1,557,010	273,077	（　0.9675） 264,202	（ 5.0 - 0.4 ） 4.6％
	⑧収益価格	5,743,522 円　　　　（　 30,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山南 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.60	ＬＳ2	151.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	189 ㎡	14.0 m x 13.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　２ＤＫ　専有面積約３７㎡　４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	75.60	100.0	75.60	1,291	97,600	2.0	195,200
							1.0	97,600
～

～

～

～

計		151.20	100.0	151.20		195,200		390,400
								195,200

⑨年額支払賃料	195,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,342,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,342,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 187,392 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,155,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	390,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,592 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 195,200 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 61,059 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,219,659 円　　　　（　 11,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５７１２（賃）　　　　-105	1,273 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,273	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,291 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-106	1,331 ( 1,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山南 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,200 円	20,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	70,272 円	2,342,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円
	建物　　　　　　　　　 172,500 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 389,572 円　（　　　　　　 2,061 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

25 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9675

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 151.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0767	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0683 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 35 ％　＋ 0.0940 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,557,010 円（　　　　　 8,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,219,659 円
②総費用	389,572 円
③純収益　①－②	1,830,087 円
④建物等に帰属する純収益	1,557,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	273,077 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	264,202 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,743,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,400 円／㎡）