鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｋ０７３９２ -501	岡山市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	Ｒ０２Ｋ０９１８０ -113	岡山市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０３Ｋ０５８２１ -41	岡山市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北5.5m、角地		２住居 (70,200)
d	Ｒ０３Ｋ０４２０３ -41	岡山市中区		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m県道、東2m、角地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,165	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,396	100 [ 80.0]	72,995	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	72,300
b	(　 ) 56,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,591	100 [ 75.3]	72,498		71,800
c	(　 ) 96,101	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	93,673	100 [ 128.7]	72,784		72,100
d	(　 ) 89,183	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	88,212	100 [ 122.7]	71,892		71,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.5
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.5
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +32.5
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,800 円／㎡]

岡山東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,864,943	1,596,690	6,268,253	4,801,090	1,467,163	（　0.9725） 1,426,816	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,118,694 円　　　　（　 49,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	Ｓ2	460.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	586 ㎡	34.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所で、各階ともフロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	100.0	230.00	1,761	405,030	6.0	2,430,180
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	100.0	230.00	1,321	303,830	6.0	1,822,980
							0.0	0
～

～

～

計		460.00	100.0	460.00		708,860		4,253,160
								0

⑨年額支払賃料	708,860 円　×　12ヶ月　＝　 8,506,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,506,320 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 680,506 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,825,814 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,253,160 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,864,943 円　　　　（　 13,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-510	2,597 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,761 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-509	3,017 ( 3,002)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,822
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,500 円	64,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,190 円	8,506,320　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,596,690 円　（　　　　　　 2,725 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 460.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,801,090 円（　　　　　 8,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,864,943 円
②総費用	1,596,690 円
③純収益　①－②	6,268,253 円
④建物等に帰属する純収益	4,801,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,467,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,426,816 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,435 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,118,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岡山東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山東 5-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　坪田　隆治

印

TEL.

鑑定評価額

41,800,000 円

１㎡当たりの価格

71,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市東区西大寺中野本町１１５番２外｢西大寺中野本町１１－３２｣				②地積　(㎡)	586 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 2:1	店舗Ｓ1	大規模小売店舗を中心とする県道沿いの商業地域	南25m県道	水道、下水	西大寺 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 70 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

西大寺駅南西方

1.5km

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

天満屋ハピータウンを核とする西大寺地区の中心商業地域である。繁華性は向上したが、西大寺地区は全般的に
商業需要は停滞気味で、地価も横這い傾向に留まっている。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 71,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西大寺地区を中心とした幹線街路沿いの路線商業地域一円である。需要者は、一部広域事業展開の法人
も見られるが、地場の中小事業者が中心である。ここ数年の西大寺地区の商業地需要は停滞気味であり、取引も少なく
、地価は商業中心部に位置する割には横這い状態である。中心となる価格帯は、多種多様であり把握するのは困難であ
る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似の豊富な事例を採用しており、規範性は比較的高い。収益価格は、収益目的の投資も多く見られ
る事から収益性からのアプローチは有意義であるが、想定条件が介在し精度的難点が指摘され得る。価格調整に際して
は規範性の高い比準価格を中心に、収益価格を参考として行う事とし、更に前年度地価動向等にも留意し鑑定評価額を
上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     71,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢（米中関係、ブレグジット等）が日
本に与える影響に加え消費税増税、新型コロ
ナ等による今後の景気動向が懸念される。

西大寺グリーンテラスにより商業中心性が高
まったが、商業地需要は全般的に低調であり
、地価は横這い状態に留まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０２Ｋ０７３９２ -512	岡山市東区		更地	（　）	不整形	南西5m市道、東4m、角地		商業 (80,300)
b	Ｒ０２Ｋ０９１８０ -113	岡山市東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m県道、中間画地		準工 (60,200)
c	Ｒ０２Ｔ０４２０３ -251	岡山市中区		建付地	（　）	台形	北西8.7m県道、中間画地		近商 (90,200)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,900	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	40,199	100 [ 57.3]	70,155	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	69,500
b	(　 ) 56,229	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	54,591	100 [ 75.4]	72,402		71,700
c	(　 ) 59,916	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	70,278	100 [ 97.8]	71,859		71,100
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 71,300 円／㎡]

岡山東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,103,824	1,623,140	6,480,684	4,890,970	1,589,714	（　0.9725） 1,545,997	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	31,550,959 円　　　　（　 53,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	234.40	Ｓ2	468.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	586 ㎡	34.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所で、部分貸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であり共用部分等容積率不算入の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	234.40	100.0	234.40	1,781	417,466	6.0	2,504,796
							0.0	0
2～ 2	事務所	234.40	100.0	234.40	1,335	312,924	6.0	1,877,544
							0.0	0
～

～

～

計		468.80	100.0	468.80		730,390		4,382,340
								0

⑨年額支払賃料	730,390 円　×　12ヶ月　＝　 8,764,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 468.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金担保により不計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,764,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 701,174 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,063,506 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,382,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,318 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,103,824 円　　　　（　 13,829 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-510	2,597 ( 2,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,749	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,790 円/㎡　月額支払賃料（　 1,781 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０７３９２（賃）　　　　-509	3,017 ( 3,002)	100 [130.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,973
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	326,500 円	65,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	262,940 円	8,764,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,000 円	65,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,300 円	65,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,623,140 円　（　　　　　　 2,770 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,300,000 円	設計監理料率　 134,000 円／㎡　×　 468.80 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0749	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0576 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,890,970 円（　　　　　 8,346 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,103,824 円
②総費用	1,623,140 円
③純収益　①－②	6,480,684 円
④建物等に帰属する純収益	4,890,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,589,714 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,545,997 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,550,959 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,800 円／㎡）