別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山東 -5 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典 印  TEL.

鑑定評価額 4,530,000 円  １㎡当たりの価格 29,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市東区久保６５番１０ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 小規模住宅等が多い 郊外の分譲住宅地域 東5.5m市道 水道、下水 西大寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ５ｍ市道 交通 施設 西大寺駅東方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 西大寺地区郊外の戸建住宅地域で、大きな変動要因はなく当面は現状維持の推移と予測する。鉄道駅に近く通勤 に至便な立地であるため住宅需要は回復傾向にあり、値頃感もあって地価は微上昇の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西大寺地区郊外の住宅地域一円である。需要は鉄道、自家用車などにより岡山市各方面に通勤する平均的 サラリーマン層による戸建住宅地需要が中心である。従前は人気薄のエリアであったが、近時は、鉄道駅まで徒歩圏で 近辺にはスーパー等の商業施設も立地する利便性の良さが見直され、周辺で分譲住宅地開発が活発化している。中心と なる価格帯は、更地で４００～８００万円前後、新規戸建住宅で２０００～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は昭和５０年代に西大寺地区郊外に開発された分譲住宅地域。収益還元法の適用は割愛したが、当該地域は収 益性よりも利便性や居住の快適性が重視される住宅地域で、土地の取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定される のが一般的であり、取引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程に符合し実証的で説得力を有する。 よって、比準価格を妥当と判断してこれを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山東 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.1 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.1] 100 [103.6] [103.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響による弱さが続い ているが、持ち直している。住宅投資も持ち 直しているが、労働需給は弱めの動きが見ら れている。 近年は、周辺エリアで農地転用による分譲地 開発が活発化している。現時点ではコロナ禍 による大きな影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％