別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山中 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山中 -12 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　高見　康弘 印  TEL.

鑑定評価額 9,760,000 円  １㎡当たりの価格 52,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市中区福泊字東二反地１１番２２ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 岡山 8.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岡山駅東方 8.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地であり、地域的特性は今後とも大きな変化はないものと予測する。市内中心部への交通アクセ スは稍劣るものの、地区内における生活利便性は良好であり、地価は安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岡山市南東部郊外に広がる住宅地域一円である。主たる需要者は市内に勤務している３０代から４０代の 一般勤労者世帯が想定される。市内中心部への交通アクセスは稍劣るものの、付近の県道沿いには各種利便施設が建ち 並び生活利便性は概ね良好であることから、住宅地としての潜在的需要は底堅い。市場での取引の中心となる価格帯は 土地のみで約１０００万円程度、土地建物一体では概ね３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地である。比準価格は代替競争関係にある住宅地域内の取引事例 から求められており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、標準地は戸建住宅地として開発された住宅団地内 に存しており、画地規模を考慮すると、賃貸用共同住宅の建築想定は困難であるため、収益還元法の適用は断念した。 従って、規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山中 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [111.7] [100.0] 100 52,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響で依然として弱さ が続いており、先行きも不透明であることか ら、不動産市場は需給ともに概ね様子見の状 況にある。 環境良好な熟成した閑静な戸建住宅地域であ り、地域要因には特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％