別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山北 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 9-2 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　日笠　常信 印  TEL.

鑑定評価額 947,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区大内田６７７番 ②地積 　(㎡) 16,609   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 台形 1.5:1 倉庫兼事務所 Ｓ2F1B 中小規模配送センタ ー等が建ち並ぶ工業 団地 南20m市道 水道、ガス、下水 庭瀬 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 岡山県総合流通センター内 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 庭瀬駅南西方 3.6km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 高台の岡山県総合流通センターの幹線道路沿道に位置する。早島ＩＣや国道２号との関係位置が良好である。倉 庫等物流関係施設の用地需要が高いが、空き地はほぼない。コロナ禍の影響は軽微である。 (3)最有効使用の判定 低層流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、岡山県南部の流通業務施設に適する地域一帯である。需要者の中心は、一定規模の法人等で全国展開す る企業が多い。近年インターネット販売の商品配送やスーパー等の生鮮物の迅速配送のための物流用倉庫等の用地需要 が高まっており、特に高速道路や国道２号等幹線道路との関係位置が重視される。この点、対象地周辺は物流用途に適 しており、用地需要が高い。反面、売り物件が殆どない状況である。土地の相場は立地条件により大きく左右される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地では自用の建物がほとんどである。また、各企業がそれぞれの営業戦略、提供商品、販売数量等に合わせて独自の 建物仕様としている場合が大半である。このため、多様な業種・業態に応じた標準的な賃貸物件を想定することは困難 である。よって、収益還元法は割愛した。一方、比準価格は立地条件がある程度類似する最近の取引事例から試算して おり、現実の不動産市場が反映され、信頼性は高い。よって、比準価格を標準に決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの心理的影響はあるが、 岡山市は県都として経済状況がほぼ良好であ る。 国道２号背後で早島ＩＣにも近く、物流用倉 庫等用地に適する。売り物件は殆どなく、売 り手市場である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％