鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｃ０７３９２ -319	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、東8m、二方路		商業 (100,480)
b	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -102	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,480)
c	Ｒ０２Ｋ０７３９２ -145	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -103	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,376	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	144,267	100 [ 100.0]	144,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 97,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	121,419	100 [ 83.2]	145,936		146,000
c	(　 ) 137,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	153,152	100 [ 104.0]	147,262		147,000
d	(　 ) 49,288	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	88,014	100 [ 57.6]	152,802		153,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

岡山北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,781,720	2,372,972	8,408,748	7,786,800	621,948	（　0.9476） 589,358	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,027,714 円　　　　（　 85,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	125.50	ＲＣ4	502.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	140 ㎡	6.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～４階事務所で、各階ともフロア貸しを想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.50	70.0	87.85	3,506	308,002	10.0	3,080,020
							0.0	0
2～ 2	店舗	125.50	80.0	100.40	2,444	245,378	10.0	2,453,780
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.50	80.0	100.40	2,125	213,350	10.0	2,133,500
							0.0	0
4～ 4	事務所	125.50	80.0	100.40	2,010	201,804	10.0	2,018,040
							0.0	0
～

計		502.00	77.5	389.05		968,534		9,685,340
								0

⑨年額支払賃料	968,534 円　×　12ヶ月　＝　 11,622,408 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,622,408 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 929,793 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,692,615 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,685,340 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,105 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,781,720 円　　　　（　 77,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-119	3,027 ( 2,929)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.5]	100 [110.0]	100 [165.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,143 円/㎡　月額支払賃料（　 2,125 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０５７１２（賃）　　　　-1313	2,356 ( 2,350)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,266
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,672 円	11,622,408　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,101,600 円	108,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,372,972 円　（　　　　　　 16,950 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 502.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,786,800 円（　　　　　 55,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,781,720 円
②総費用	2,372,972 円
③純収益　①－②	8,408,748 円
④建物等に帰属する純収益	7,786,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	621,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	589,358 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,027,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
岡山北 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡山北 5-1

岡山県

岡山第１

氏名

不動産鑑定士　林　陽一郎

印

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡山市北区表町２丁目７番１１６｢表町２－７－１５｣				②地積　(㎡)	140 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:4	店舗兼旅館Ｓ4	小売店舗が建ち並ぶ中心的アーケード商業地域	東8m市道	水道、ガス、下水	岡山 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

岡山駅南東方

1.6km

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

長期にわたる商況の低迷で空店舗が増加する一方、若者向けの店舗も増え始めており、テナント属性に変化が生
じている。地価水準は今後も若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 145,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡山駅から２㎞圏内に位置する表町地区を中心とする商業地域である。需要者は県内の個人、法人事業者
等が中心である。市内の旧来からの商店街は全般的に商況が低迷しており、表町商店街も同様である。将来的には、同
一アーケード商店街南端に新市民会館がオープンする予定であるが、現状の需給動向は改善していない。需要者の属性
、業種等によって画地・建物規模、利用形態が異なるため、市場での中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地が存するアーケード商店街の取引事例を中心に比準して求めたものであり、市場取引の実態を反
映しており信頼性は高い。一方の収益価格は、貸し店舗兼事務所を想定して求めたものであるが、アーケード商店街に
おける将来予測等で保守的にならざるを得ず、低位に求められた。よって、市場取引の指標となる比準価格を標準に、
収益価格を比較考量するとともに、前年価格及び市場特性からの検討を踏まえて、標記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、先
行きが不透明なことから、不動産取引は需要
者の様子見などで減少傾向にある。

商店街に連なる千日前地区南端に新市民会館
等の整備を中心とした市街地再開発事業が進
捗中であるが、現状で特段の地域要因の変動
は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡山北 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１Ｃ０７３９２ -319	岡山市北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、東8m、二方路		商業 (100,480)
b	Ｒ０２Ｋ０７３９２ -145	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、中間画地		商業 (100,480)
c	Ｒ０３Ｋ０７３９２ -102	岡山市北区		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		商業 (100,480)
d	Ｒ０２Ｋ０７６９０ -11	岡山市北区		更地	（　）	長方形	西5.8m市道、中間画地		商業 (100,348)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 141,376	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 94.0]	100 [ 103.0]	144,267	100 [ 100.0]	144,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 137,837	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	153,152	100 [ 104.5]	146,557		147,000
c	(　 ) 97,135	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	121,419	100 [ 85.4]	142,177		142,000
d	(　 ) 228,891	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	234,384	100 [ 158.1]	148,250		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

岡山北 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,766,915	2,372,493	8,394,422	7,786,800	607,622	（　0.9476） 575,783	（ 5.3 - 0.4 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,750,673 円　　　　（　 83,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡山北 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	125.50	ＲＣ4	502.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	140 ㎡	6.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階はフロア貸しの店舗、３・４階はフロア貸しの事務所を想定。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.50	70.0	87.85	3,460	303,961	10.0	3,039,610
							0.0	0
2～ 2	店舗	125.50	80.0	100.40	2,412	242,165	10.0	2,421,650
							0.0	0
3～ 4	事務所	125.50	80.0	100.40	2,097	210,539	10.0	2,105,390
							0.0	0
～

～

計		502.00	77.5	389.05		967,204		9,672,040
								0

⑨年額支払賃料	967,204 円　×　12ヶ月　＝　 11,606,448 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 389.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,606,448 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 928,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,677,932 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,672,040 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 88,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,766,915 円　　　　（　 76,907 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０７３９２（賃）　　　　-117	4,424 ( 4,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [165.0]	2,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,114 円/㎡　月額支払賃料（　 2,097 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７６９０（賃）　　　　-6	3,753 ( 3,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [165.0]	2,166
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡山北 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	540,000 円	108,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	348,193 円	11,606,448　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 166,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,101,600 円	108,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,372,493 円　（　　　　　　 16,946 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 206,000 円／㎡　×　 502.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0721	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0704 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,786,800 円（　　　　　 55,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,766,915 円
②総費用	2,372,493 円
③純収益　①－②	8,394,422 円
④建物等に帰属する純収益	7,786,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	607,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	575,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,750,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,900 円／㎡）