別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山北 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -34 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　勝典 印  TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区川入字中橋上４９９番１ ②地積 　(㎡) 381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほかに一 般住宅等も見られる 住宅地域 南4.7m市道 水道 吉備津 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 吉備津駅南方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧吉備町北西部の古くからの集落地域であるが、近年は戸建住宅地開発が増えつつある。農業人口は減少傾向に あるが、外部からの転入者による需要で地価の下落幅は縮小しており、当面は横ばい圏内の動きと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧吉備町及び周辺の市街化調整区域内の住宅地域一円。近隣地域は足守川左岸に形成された既存の集落地 域で、需要は地元居住者の世帯分離に伴う戸建住宅需要のほか、周辺エリアからの転入者による需要も見られる。近年 は庭瀬駅周辺部での開発素地の不足を背景に、開発エリアが周辺の農村地帯へと拡大する傾向が認められる。なお、取 引される物件の規模・総額ともにまちまちであるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は旧吉備町郊外の既存の集落地域。取引事例比較法のみ適用したが、当地では土地は自己使用目的で取引され るケースが大半であり、取引に際しては周辺相場を参考に価格が決定されるのが一般的であるため、現実に発生した取 引事例を根拠とする比準価格は市場参加者の意思決定の過程と符合し、実証的で説得力を有する。よって、比準価格を 妥当と判断してこれを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -31                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 70.6] [100.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気はコロナ禍の影響による弱さが続い ているが、持ち直している。住宅投資も持ち 直しているが、労働需給は弱めの動きが見ら れている。 市街化調整区域内の開発規制は強化されたも のの、小規模開発は依然として活発で、周辺 では人口、世帯数ともに増加傾向にある。 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 -24.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％