別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 岡山北 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岡山北 -7 岡山県 岡山第１ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　明 印  TEL.

鑑定評価額 7,440,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等が混在する住宅地 域 東4.2m市道 水道 岡山 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧国道５３号背後にあり、農 地も介在する既存住宅地域 街 路 基準方位　北、４． ２ｍ市道 交通 施設 岡山駅北方 7.2km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 旧国道背後に既存住宅、共同住宅等が混在する郊外住宅地域で、今後も現状維持で推移すると予測する。周辺で は新規分譲地開発も見られ既存住宅地への需要は相対的に弱い。地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市中心部の北部～北西部郊外３㎞～６㎞に位置する住宅地域と判定した。本標準地の所在する地域は 各種の利便施設への接近性に優るが街路条件がやや劣る既存住宅地域である。需要者は３０代～４０代以上の一次取得 者が中心である。周辺で中小規模の分譲地が見られ一定の需要はある。市場での需要の中心となる価格帯は土地が５０ ０万円～１５００万円程度、新築戸建住宅が２０００万円～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域に存する。周辺には共同住宅等も見られるが、当該地域は自己 使用の低層戸建住宅が標準的で画地規模が小さく収益価格の試算は割愛した。比準価格は同一需給圏である岡山市北西 部郊外の住宅地域内の事例を中心に求めたもので実証的である。快適性を重視する住宅地域であるので、実証的な比準 価格を標準に代表標準地価格との均衡、単価と総額の適否等について検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岡山北 -20                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [154.2] [103.0] 100 43,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は新型コロナウイルス感染症の影響 による弱さが続いているものの、持ち直しの 動きがみられている。 既存住宅地域で地域要因に特段の変動はない 。新規分譲地は一定の需要がみられるが既存 住宅地の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％