別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 隠岐の島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   隠岐の島 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至 印  TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 28,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 隠岐郡隠岐の島町中町目貫ノ一２４番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4.3m県道 水道、下水 営業所停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ県道 交通 施設 営業所停南東方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの既成住宅地域であるが、地域経済の低迷、過疎化の進行などにより、需要は減退し、当面、地価水準 は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね隠岐の島町の既成住宅地域及び周辺の住宅地域。需要者の中心は町内に居住し地縁性を有する一般所 得者層であり、圏外からの転入は少ない。県道沿いの既成住宅地域であるが、公共事業の減少、観光業の不振等による 地域経済の低迷、過疎化の進行などにより住宅地需要は減退し、地価は下落傾向で推移している。土地は、１５０㎡程 度で４００万円程度が取引の中心。新築戸建物件の取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸需要はなく、賃貸市場が成立し ていないため、収益価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることを考慮 し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隠岐の島町の人口・世帯数は減少傾向にあり 、少子・高齢化が進行し、コロナ禍による経 済状況の悪化等もあり、住宅地需要は減退し ている。 県道沿いの住宅地域であるが、既成住宅地の 需要の減退により、地価は引続き下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％