別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 津和野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津和野 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊 印  TEL.

鑑定評価額 2,640,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鹿足郡津和野町後田ロ１３７番２０外 ②地積 　(㎡) 85   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い既成住 宅地域 東6.2m県道 水道、下水 津和野 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模宅地を中心とする既成 住宅地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ県道 交通 施設 津和野駅南東方 200m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部にあって利便性の高い住宅地域であるが、観光業の不振と高齢化から町内の不動産需要は減退している。 地価動向は弱含み継続と見込まれるが、価格調整が進んでいるため下落率拡大の状況にはないものと予測した。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧津和野町中心部の既成住宅地域である。主な需要者は、町内に居住する第１次または２次取得者層が 中心であり、町外からの需要は少ない。県西部の経済環境に大きな改善の動きは無く、不動産需要は低迷している。地 価動向も弱含みが続くが、近隣地域は利便性が見直されて下落率は緩和する傾向にある。需要の中心となる価格帯は更 地総額で３００万円未満であり、総額面からの市場流通性には優れている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 縁故関係の貸家や公営住宅などを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格 を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・ 実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断される ので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の拡大による経済への影響 は限定的であり、低金利政策を背景に利便性 の高い地域の住宅需要は堅調である。 不動産需要減退の影響を受けつつも、総額面 での市場性に優れるため、下落率はやや改善 傾向にある。 道路接面方位にやや優るが、変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％