別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 島根川本 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島根川本 -1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　内藤　進 印  TEL.

鑑定評価額 2,680,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑智郡川本町大字川本２３９番１ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、事務所、店舗 等が混在する既成住 宅地域 南東7m県道 水道 大田市 30.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 県道 交通 施設 大田市駅南方 30.0km 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 川本町中心部北端に位置する既成住宅地域で、人口減少・少子高齢化の進行等による地域の衰退を反映し、土地 需要は停滞しており、地価水準は当面下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね川本町中心部及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ町内居住者であり、町外 からの転入は殆ど無い。近年の公共事業の減少等による景気低迷に加え、人口減少、少子高齢化の進行等、地域の衰退 により宅地需要減退傾向が続いており、地価水準は下落傾向で推移している。土地は１００～２００㎡程度で１５０～ ５００万円程度が取引の中心である。新築の戸建物件の取引は殆ど無い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅等を中心とする住宅地域で、民間の賃貸住宅が殆ど無く、賃貸市場が形成されていないため、 収益価格は試算しなかった。比準価格は川本町中心部及びその周辺に存する取引事例から求めたもので、比準の過程も 適切であり、精度は高いと判断する。自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、市場性を反映する比準価格を中心 に、前年公示価格、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川本町は人口・世帯数とも減少傾向にある。 過疎化が進行しており、平成３０年３月末に ＪＲ三江線が廃止された。 市街地中心部の既成住宅地域であるが、地域 の衰退化による宅地需要減退傾向を反映して 、地価水準の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％