別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 奥出雲 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 5-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　小村　光寛 印  TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 20,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町横田９０２番３外 ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 小規模な小売店舗等 が建ち並ぶ既成商業 地域 東7.8m町道、背面道 水道、下水 出雲横田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 横田地区中心部の小売店舗等 が混在する既成商住混在地域 。 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 出雲横田駅北西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅や店舗等が建ち並ぶ商住混在地域。地価は安定的に推移してきたが、コロナ禍の影響の程度 が不明であり、地方経済の不振、少子高齢化、先行き不透明感を反映して、やや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奥出雲町横田地区内の小売店舗等が多い既成商業地域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する個 人や法人事業者である。近年における当地の需給動向は低調であり、新型コロナウィルスの影響の程度が不明であるが 、営業不振、景況の不振から供給圧力が強い一方で、需要は全般に弱く、需給は弱含みである。　取引価格は土地価格 は５～１０百万円、総額３０百万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　横田地区内の地域要因の類似性が認められる３事例の収集が出来た。商住混在地域で自用目的での取引が支配的であ る。地区内は賃貸市場が発達していないことから、収益価格は試算しない。当地域では取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格 等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響が不明であるが、 人口減少や高齢者の増加等を背景に、消費者 の購買力の低下が長期化。宅地需要の減退が 継続している。 市街地中心部の既成の商住混在地域に位置す る。周辺環境や消費意欲の減退等もあり、商 況不振が顕在化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％