別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 奥出雲 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奥出雲 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　小村　光寛 印  TEL.

鑑定評価額 4,480,000 円  １㎡当たりの価格 14,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仁多郡奥出雲町横田７３４番１ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ古くからの住 宅地域 東4.5m町道、南側道 水道、下水 出雲横田 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 横田地区中心部の古くからの 既成住宅地域。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ町道 交通 施設 出雲横田駅北西方 350m 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 標準地周辺の横田地区は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。地価はコロナ禍の影響の程度が不明である が、地方経済の不振、少子高齢化、空き家増加等先行き不透明感を反映して、やや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奥出雲町横田地区内にある旧来からの既成の中小規模の住宅地域。需要者の中心は町内居住者が大半を 占める。当地の需給動向は中心部にあることから、弱含みながらも安定的に推移してきた。新型コロナウィルスの影響 の程度が不明であるが、少子高齢化の進行も認められ、中心部の空洞化が進みつつある。先行き不透明感から取引価格 はやや下落傾向にある。土地価格は３００㎡程度で４５０万円程度、新築戸建住宅は総額２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　横田地区を中心に地域要因の類似性が認められる３事例の収集が出来た。中心市街地に位置する中規模一般住宅があ る地域で居住快適性を指向した自用目的での取引が支配的である。地区内は賃貸市場が発達していないことから、収益 価格は試算しない。当地域では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが多い。よって規範性の高い比準価格を 標準とし、また単価と総額との関係も考慮、更に前年公示価格等も検討して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルスの影響が不明であるが、 人口減少や高齢者の増加等を背景に、消費者 の購買力の低下が長期化。住宅地需要の減退 が継続している。 旧横田町中心部の住宅地域にあるが、消費意 欲の減退もあり、大きな変動要因は認められ ない。 東側道路であり、日照・通風等の居住の快適 性にやや優れる。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％