別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 雲南 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲南 5-1 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　中村　裕一 印  TEL.

鑑定評価額 8,520,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲南市大東町飯田７８５番３ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 南9.5m市道 水道、下水 出雲大東 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ市道 交通 施設 出雲大東駅東方 300m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部に位置する既成商業地域。土地区画整理事業施行地の新興商業地域のほか松江市への顧客流出から 商況不振が続いて商業収益性が低下して市場動向は弱含み、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部、飯田地区及びその周辺を圏域とする既成商業地域。需要者は町内の個人事業者が中心であ る。商況不振が続いて商業収益性は低下しており、店舗閉鎖も見られるなど商業的色彩が薄れつつある。需要は総じて 弱く、市場動向は弱含み地価も下落基調にある。土地は３３０㎡程度で８４０万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地取引が乏しい状況が続く中、比準価格は代替関係の強い取引事例を中心に調整して試算したもので、商業地域の 市場実態を反映して規範性が高い。自己所有の店舗兼住宅を中心とする商業地域で賃貸事例が見出せず、賃貸市場が形 成されていないため、収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用することとし、前年公示価格からの検討を 踏まえ、さらに大東町全般の商業地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 郊外型大型店舗への顧客流出が進んで商況不 振が続いており、商業環境の改善もないため 既成商業地域の衰退が著しい。 店舗閉鎖も見られるなど商業的色彩が薄れつ つあり、商業環境の改善もないため住宅用途 への移行もあって商業地域としての基盤は弱 くなりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％