別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 安来 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安来 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大畑　裕治 印  TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安来市広瀬町広瀬７６６番外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良好な住 宅地域 東9m市道 水道、下水 荒島 9.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　９ｍ 市道 交通 施設 荒島駅南西方 9.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 広瀬町中心部に位置する既成住宅地域。格別の地域変動要因はないが、既成住宅地への需要の減退により、地価 動向は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広瀬町を中心とする安来市郊外の既成住宅地域。需要者の中心は町内居住者が大半を占め、同一需給圏外 からの転入者も見受けられる。住宅地需要が外延部の新興分譲地を指向していることから、既成住宅地域での土地取引 動向は鈍く、需要・供給とも停滞気味である。土地は２００㎡程度で総額４５０万円程度、新築戸建で２５００万円程 度が需要の中心と見込まれるが、近年新築戸建の取引自体少なくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は広瀬町内の既成住宅地域に位置するが、アパート等の収益物件はなく、自己使用目的の取引が支配的で賃貸 市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって市場性を反映した実証的で規範性の高い比準価格を 中心に、前年公示価格等との検討を踏まえ、広瀬町の市場動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生産活動・個人消費・雇用情勢は新型コロナ ウイルス感染症の影響を受け、弱めの動きで 推移しており、県内経済は停滞している。 地域衰退の進行に伴う住宅地需要の減退が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％