鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

益田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	益田１９１Ｎ -33	益田市		更地	（　）	不整形	北西18m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	益田１９１Ｎ -34	益田市		底地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
c	益田１９７Ｎ -34	益田市		更地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
d	益田２０１Ｎ -8	益田市		更地	（　）	長方形	南東12m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,368	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 75.0]	57,103	100 [ 105.0]	54,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	56,000
b	(　 21,661) 36,100	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,078	100 [ 76.8]	44,372		45,700
c	(　 ) 36,623	100 [ 100.0]	[ 95.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,012	100 [ 64.8]	54,031		55,700
d	(　 ) 19,441	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	23,791	100 [ 44.6]	53,343		54,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -55.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,900 円／㎡]

益田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,775,112	2,077,152	7,697,960	6,558,660	1,139,300	（　0.9430） 1,074,360	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	19,533,818 円　　　　（　 22,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

益田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	889 ㎡	47.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗事務所ビルのフロア貸しを想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

廊下・階段等の共用部分を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	90.0	216.00	2,200	475,200	6.0	2,851,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	90.0	216.00	1,750	378,000	6.0	2,268,000
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		853,200		5,119,200
								0

⑨年額支払賃料	853,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,238,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,238,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 511,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,726,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,119,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,632 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,775,112 円　　　　（　 10,996 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	益田１７１Ｎ賃　　　　-1	1,506 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,737	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,759 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	益田１９１Ｎ賃　　　　-2	1,617 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,773
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

益田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,000 円	87,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	307,152 円	10,238,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,200 円	87,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,077,152 円　（　　　　　　 2,337 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,558,660 円（　　　　　 7,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,775,112 円
②総費用	2,077,152 円
③純収益　①－②	7,697,960 円
④建物等に帰属する純収益	6,558,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,139,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,074,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,533,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
益田 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

益田 5-3

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　宇野　栄

印

TEL.

鑑定評価額

49,800,000 円

１㎡当たりの価格

56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月13日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	益田市高津５丁目イ１５９２番１０４｢高津５－３４－９｣				②地積　(㎡)	889 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	2.5:1	店舗ＲＣ2	低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域	北16.5m国道、西側道	水道	益田 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 75 ｍ、西 25 ｍ、南 18 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 810 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６．５ｍ国道

交通

施設

益田駅北西方

3.1km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市郊外の国道沿いの路線商業地域で、市内に分散する商業地域の中心地区ではあるが、空店舗等の市場滞留期間
の長期化がみられ、商業地需要は減退傾向にあることから、当分の間、地価は下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は同圏内に地縁性を有する地元法人のほか、県外・全国
で展開する法人企業を含む。市内では、益田駅前地区・乙吉地区・高津地区等に商業地域が分散する傾向が続き、相互
間競合の影響により、全般に商業地需要は減退し、商業中心を担う高津地区においても取引は乏しい。土地は規模８１
０㎡で４５００万円程度が需要の中心と考えられるが、複合不動産の取引価格は各々の個別性によりさまざまである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市郊外の路線商業地域である。比準価格は、場所的同一性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態
を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、収益性の観点から求める理論的な価格であるが、建築費の上昇や
賃料の保守性・遅行性を反映し、比準価格に比べて相当低く試算された。よって、市場性を反映した比準価格を採用し
、収益価格を参考に留め、さらに前年公示価格からの下落の程度も考慮のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等から景気
は厳しい状況にあり、先行き不透明感を背景
とする慎重な姿勢から、不動産の投資活動は
低調である。

市内の商業中心地区であるが、空店舗の市場
滞留期間が長期化しており、商業地需要は減
退している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

益田 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	益田２０１Ｎ -37	益田市		建付地	（　）	長方形	南西19m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	益田１９１Ｎ -32	益田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西18m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	益田１９１Ｎ -34	益田市		底地	（　）	ほぼ正方形	東7m市道、中間画地		（都）工業 (60,200)
d	益田２０７Ｎ -21	益田市		底地	（　）	長方形	南西18m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,942	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	40,198	100 [ 72.1]	55,753	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	57,400
b	(　 ) 60,952	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,539	100 [ 105.0]	54,799		56,400
c	(　 21,661) 36,100	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,078	100 [ 62.8]	54,264		55,900
d	(　 21,620) 43,240	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	42,418	100 [ 80.9]	52,433		54,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

益田 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,651,377	2,073,964	7,577,413	6,558,660	1,018,753	（　0.9430） 960,684	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	17,466,982 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

益田 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	240.00	Ｓ2	480.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	889 ㎡	47.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 16.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗、２Ｆは事務所で、各階とも部分貸しを想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	240.00	90.0	216.00	2,200	475,200	6.0	2,851,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	240.00	90.0	216.00	1,700	367,200	6.0	2,203,200
							0.0	0
～

～

～

計		480.00	90.0	432.00		842,400		5,054,400
								0

⑨年額支払賃料	842,400 円　×　12ヶ月　＝　 10,108,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,108,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 505,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,603,360 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,054,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,651,377 円　　　　（　 10,856 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	益田１６７Ｎ賃　　　　-3	1,442 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 89.0]	100 [120.0]	1,688	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	益田１９１Ｎ賃　　　　-2	1,617 ( 1,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,742
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

益田 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	439,000 円	87,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	303,264 円	10,108,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 790,200 円	87,800,000　×　　 60.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,800 円	87,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,073,964 円　（　　　　　　 2,333 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,800,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 480.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,558,660 円（　　　　　 7,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,651,377 円
②総費用	2,073,964 円
③純収益　①－②	7,577,413 円
④建物等に帰属する純収益	6,558,660 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,018,753 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	960,684 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,466,982 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）