別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 出雲 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-8 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至 印  TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 49,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市今市町字本町５６２番 ②地積 　(㎡) 327   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:5 店舗 ＲＣ3 小売店舗等が建ち並 ぶ既成商業地域 南10.3m市道 水道、ガス、下水 出雲市 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．３ｍ市道 交通 施設 出雲市駅北東方 600m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に位置する古くからの地元商店街であるが、周辺の大型店舗等への顧客流出は進み、空き店舗も見ら れ、需要は減退し、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね出雲市の中心市街地の既成商業地域。需要者の中心は地元の中小の事業者。地元客相手の小売店舗等 が見られるが、大型店舗・ロードサイド店舗への顧客流出は続き、中心市街地の地元商店街では休業・廃業による空き 店舗が目立ち、空洞化に歯止めがかからず、商業地需要は依然減退し、地価は下落傾向で推移している。土地は３０～ ５０千円／㎡程度が取引の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の業務用店舗が多い地元商店街であり、新規出店もなく空き店舗が見られ、賃貸需要は極めて弱くテナントを想定 することが現実的でなく、また、適切な店舗・事務所の賃貸事例も得られず賃料水準の把握ができないことから、収益 価格は試算しなかった。したがって、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により景気は悪化し、各種政策がと られて社会経済活動は回復途上にあるものの 先行きは不透明で、商業地需要は減退してい る。 地元客相手の既成商店街の商況は不振で、顧 客の流出は進み、地価は引続き下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％