別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 出雲 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-4 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　出川　浩明 印  TEL.

鑑定評価額 4,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市平田町字本町１０１３番 ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:4 店舗兼住宅 Ｓ4 中低層の店舗及び住 宅等が混在する既成 商業地域 西20m県道 水道、下水 雲州平田 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　西２０ｍ 県道 交通 施設 雲州平田駅 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に存し、住宅も混在する古くからの商業地域である。標準的な画地形状が近年の商業施設需要とマッ チせず、近郊部の路線商業地域との競合から衰退傾向が顕著である。下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧平田市域内の既成商業地域及び幹線道路沿い路線商業地域並びにその周辺混在地域と判断した。需要者 は、地元の中小事業者が大部分を占める。市街地中心部に位置する旧来からの既成商業地域であるが、近郊部及び郊外 部の大型店に顧客は流出し、衰退傾向が顕著となっており、地価は弱含みで推移している。商業環境を反映し商業地の 土地取引は少ないが、２５千円／㎡～３９千円／㎡程度が中心価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用店舗等が中心で、経済合理性に立脚した事業者向けの適切な賃貸事例が殆ど無く、賃貸市場の成熟度 が低いため、収益価格は求められなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例が採用で き、適切な比準が行えた比準価格は、実証的で規範性は高いものと思料される。よって、比準価格を基礎とし、前年同 公示価格との価格形成要因の変動状況を考慮した均衡も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウィルス感染拡大防止による経済活動 の停滞から、立地条件による選別が進んでお り、旧来の既成商業地域は低迷している。 地域要因に特段の変動は見られない。郊外型 店舗との競合から衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％