別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 出雲 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   出雲 5-3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 出雲市斐川町直江１１２１番 ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (80,390) 1:4 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、住宅等が 混在する既成商業地 域 南6.5m県道 水道、下水 直江 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 直江駅北東方 1.5km 法令 規制 （都） 商業 (80,390) ⑤地域要因の将 　来予測 直江駅に近い古くからの商業地域である。出雲中心市街地の基幹大型店舗への顧客流出が続いており、商況衰退 傾向は続いている。地価は当面僅かな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧斐川町内の商業地域ないしは商住混在地域の圏域が中心である。需要者層は、当該地域に地縁・血縁関 係を有する町内の事業者等が中心となる。土地２００㎡程度（総額５００～６００万円程度）が取引の中心的価格帯と 考えられるが、土地取引は極めて少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己用店舗を中心とする既成商業地であり、店舗の賃貸市場は未成熟であることから、収益価格の試算は行わなかった 。比準価格は、同一需給圏内の類似地域より規範性の高い取引事例を採用にしており、市場性を反映した適切な価格が 求められている。よって、比準価格を基礎に、前年価格からの検討をふまえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 出雲市では宅地取引が引き続き堅調であるが 、製造業を中心とした地元企業業績は陰りが みられる。 引き続き商況衰退傾向が続いている市内基幹 ショッピングセンターへの顧客流出が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％