別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 浜田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜田 -5 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊 印  TEL.

鑑定評価額 3,340,000 円  １㎡当たりの価格 9,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜田市旭町今市１００５番７ ②地積 　(㎡) 348   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西8m市道、南西側道 水道、下水 浜田 22.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 浜田駅南東方 22.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 要因変化に乏しい住宅地域であるが、高齢化の進行と生産年齢人口の減少から住宅地の需要量は中期的にも減少 傾向と考えられるため、地価動向は今後とも弱含み傾向が継続するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旭町を中心とする浜田市郊外の既成住宅地域である。需要者は当該地区または近隣地区の居住者が大部 分であり、地区外からの転入は稀である。山間部に位置するため相対的地価水準が低く要因変動も乏しい地域であるが 、高齢化に伴う住宅地の全般的な需要減退傾向から地価動向は微減傾向である。土地は３００万円から４００万円程度 、新築の戸建住宅は２，５００万円程度の物件が需要の中心であるが、流通量は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 縁故関係の貸家や公営住宅などを除けば賃貸物件の供給はほぼ皆無であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益価格 を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場性・ 実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断される ので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,750 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の拡大による経済への影響 は限定的であり、低金利政策を背景に利便性 の高い地域の住宅需要は堅調である。 特段の要因変化は無いが、旭町全体として高 齢化が進展しているため、住宅地の絶対的な 需要は大きく減少している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％