別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 松江 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 9-2 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄 印  TEL.

鑑定評価額 474,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市富士見町３番１３外 ②地積 　(㎡) 33,413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 不整形 2:1 工場 中規模、大規模工場 の建ち並ぶ工業地域 北西7m市道、背面道 水道、下水 東松江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 270.0 ｍ、奥行　約　　 125.0 ｍ、規模　　    33,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 東松江駅北東方 2.3km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 製造業を中心とする臨海型の大規模な工業地域である。地場企業の生産活動は弱含んでおり、大工場地への需要 減退が続いていることから、当分の間、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、橋南地区に所在する工業地域であり、需要者の中心は同圏内の地元法人企業や大手企業である。企業誘 致の優遇制度のある工業団地への需要が優先される状況の中で、高速道路とのアクセスが良く、物流用地も混在する比 較的新しい団地で一部需要の回復がみられるものの、製造業が中心の大中工場が集積する旧来の団地の需要は引き続き 減退傾向にある。成約する取引の価格は、個別性を反映してまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 製造業の大工場を中心とする工業地域である。当該地域は、自己所有の工場等が中心であり、賃貸市場が成立していな いことから、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、近隣地域及び周辺類似地域内に所在する信頼性の高い取 引事例を採用して試算したものであり、市場性を反映した精度の高い価格となった。よって、市場性を反映した比準価 格を採用し、前年公示価格からの下落の程度もふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響による景気 の厳しい状況下で、企業の先行き不透明感を 背景とする慎重姿勢から、生産活動に弱めの 動きがみられる。 製造業の大規模工場地の需要は減退が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％