鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２０７Ｓ -41	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、北4m、西2m、三方路		２住居 (70,200)
b	松江２０７Ｓ -24	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、南東4m、二方路		２住居 (60,200)
c	松江２０７Ｓ -29	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m国道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
d	松江２０１Ｇ -36	松江市		底地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e	松江１９７Ｇ -30	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南18m国道、中間画地		準工駐車付置義務 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,268	100 [ 84.3]	95,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,100
b	(　 ) 67,669	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,342	100 [ 69.7]	95,182		97,100
c	(　 ) 71,104	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	72,099	100 [ 76.5]	94,247		96,100
d	(　 63,525) 63,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	65,490	100 [ 70.0]	93,557		95,400
e	(　 ) 89,952	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	99,947	100 [ 106.1]	94,201		96,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,200 円／㎡]

松江 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,654,420	3,184,069	11,470,351	9,785,700	1,684,651	（　0.9430） 1,588,626	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	28,884,109 円　　　　（　 39,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	342.00	Ｓ2	684.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	728 ㎡	18.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所ともに各階のフロア貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

中小規模の画地上の店舗事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	342.00	85.0	290.70	2,300	668,610	6.0	4,011,660
							0.0	0
2～ 2	事務所	342.00	85.0	290.70	2,100	610,470	6.0	3,662,820
							0.0	0
～

～

～

計		684.00	85.0	581.40		1,279,080		7,674,480
								0

⑨年額支払賃料	1,279,080 円　×　12ヶ月　＝　 15,348,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 581.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,348,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 767,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,581,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,674,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,654,420 円　　　　（　 20,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江（賃）２１１Ｔ　　　　-11	2,076 ( 2,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,016	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,111 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	松江（賃）２１１Ｔ　　　　-12	2,193 ( 2,129)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,215
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	460,469 円	15,348,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 549,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,257,600 円	131,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,184,069 円　（　　　　　　 4,374 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 684.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,785,700 円（　　　　　 13,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,654,420 円
②総費用	3,184,069 円
③純収益　①－②	11,470,351 円
④建物等に帰属する純収益	9,785,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,684,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,588,626 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,182 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,884,109 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
松江 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-13

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　竹内　義和

印

TEL.

鑑定評価額

70,400,000 円

１㎡当たりの価格

96,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市田和山町１１９番外				②地積　(㎡)	728 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等
	1:2	店舗Ｓ1	低層の店舗等が建ち並ぶ区画整然とした商業地域	北西15m市道、背面道	水道、ガス、下水	乃木 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 160 ｍ、南 100 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.5 ｍ、奥行　約　　 39.0 ｍ、規模　　 720 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

乃木駅南東方

1.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では商業施設の集積化が進んだ乃白北地区があり、顧客の回遊性が増したこと等により繁華性を維持してい
る。コロナ禍の影響により地価動向は不安定となっている。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市郊外部または近郊の路線商業地域のほか、外縁部に郊外型店が集積する商業地域である。需要者の中心
はフランチャイズ店を運営する地元事業者などであるが、市外からの参入もある。土地区画整理地に商業施設が集積す
る地域で商況は概ね安定的に推移している。近接した乃白北地区に商業集積が進み、顧客の回遊性が増したことなどか
ら土地需要は堅調さを維持している。需要の中心となる価格帯は７５０㎡程度の土地で７２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

借地上の建物が多い地域で土地取引は少ないが、比準価格は信頼性の高い事例から求めたもので不動産市場の実態を反
映した実証的な価格である。収益価格は安定的で合理的な家賃水準の設定などに関し変動要素を含んでいるため相対的
に信頼性が劣る。比準価格は幹線道路沿いにおける価格的牽連性の強い事例を基に試算し精度は高い。規範性の高い比
準価格を重視し収益価格は参考に留め、前年公示価格からの検討を加え鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駐車が容易な郊外型店舗が集積する商業地域
に関しては総じて安定したテナント需要があ
る。

コロナ禍の影響を受けた業種の店舗も存して
いるが、商況は維持しているため土地需要は
比較的堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２０７Ｓ -41	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、北4m、西2m、三方路		２住居 (70,200)
b	松江２０７Ｓ -24	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m県道、南東4m、二方路		２住居 (60,200)
c	松江２０１Ｋ -16	松江市		更地	（　）	不整形	南16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
d	松江２０１Ｇ -36	松江市		底地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,676	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,669	100 [ 85.6]	94,239	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	96,100
b	(　 ) 67,669	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,608	100 [ 69.6]	95,701		97,600
c	(　 ) 61,829	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	69,317	100 [ 73.2]	94,695		96,600
d	(　 63,525) 63,525	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	66,210	100 [ 74.2]	89,232		91,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -31.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,700 円／㎡]

松江 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地域内に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,654,420	3,180,069	11,474,351	9,785,700	1,688,651	（　0.9430） 1,592,398	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	28,952,691 円　　　　（　 39,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	342.00	Ｓ2	684.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	728 ㎡	18.5 m x 40.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所使用で、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	342.00	85.0	290.70	2,300	668,610	6.0	4,011,660
							0.0	0
2～ 2	事務所	342.00	85.0	290.70	2,100	610,470	6.0	3,662,820
							0.0	0
～

～

～

計		684.00	85.0	581.40		1,279,080		7,674,480
								0

⑨年額支払賃料	1,279,080 円　×　12ヶ月　＝　 15,348,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 581.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,348,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 767,448 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,581,512 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,674,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 72,908 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,654,420 円　　　　（　 20,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江（賃）Ｌ　　　　-2001	1,491 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,111 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	松江（賃）Ｌ　　　　-4	1,383 ( 1,344)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 70.0]	100 [120.0]	2,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	655,000 円	131,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	460,469 円	15,348,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 545,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,257,600 円	131,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,180,069 円　（　　　　　　 4,368 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 191,000 円／㎡　×　 684.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,785,700 円（　　　　　 13,442 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,654,420 円
②総費用	3,180,069 円
③純収益　①－②	11,474,351 円
④建物等に帰属する純収益	9,785,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,688,651 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,592,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,187 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,952,691 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,800 円／㎡）