別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 松江 5-12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 5-12 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　宇野　栄 印  TEL.

鑑定評価額 78,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市浜乃木３丁目９３７番８ ｢浜乃木３－２－２０｣ ②地積 　(㎡) 1,275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼倉庫 Ｓ3 中小規模の営業所、 事務所等が建ち並ぶ 商業地域 南東7.5m県道 水道、下水 乃木 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 乃木駅南西方 250m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 商住工が混在する幹線道路沿いの商業地域であるが、需要の中心は近隣地域南方の田和山地区にあり、周辺の住 宅地価格を下回る底値水準を維持していることから、当分の間、地価水準は横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内橋南地区の商業地域及び商住工混在地域であり、需要者は同圏内に地縁性を有する法人企業を中心 に県外の法人企業も含まれる。同圏内では、商業施設が集中する田和山・乃白地区及び大庭・山代地区が新たに商業機 能の中心を担いつつあり、周辺の既成商業地域や混在地域では需要が停滞している。成約する取引が乏しく、取引価格 は物件の個別性に左右されるものの、土地は規模１３００㎡で総額８０００万円前後が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商住工が混在する幹線道路沿いの商業地域である。近隣地域は、自己所有の店舗等が中心であり、適切な賃貸事例がな く、賃貸市場が未成熟であるので、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例を採用のう え、適切な補修正を行って試算しており、不動産市場の実態を反映した精度の高い価格である。よって、市場性を反映 した比準価格を採用し、前年公示価格からの検討をふまえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響等から景気 は厳しい状況にあり、先行き不透明感を背景 とする慎重な姿勢から、不動産の投資活動は 弱含みである。 乃木駅周辺の幹線道路沿いの商業地需要は引 き続き停滞している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％