鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２０７Ｇ -11	松江市		更地	（　）	長方形	南7.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	松江２０７Ｓ -41	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東14m市道、北4m、西2m、三方路		２住居 (70,200)
c	松江２０７Ｓ -50	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、中間画地		準工 (60,200)
d	松江２１１Ｇ -13	松江市		更地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 71,317	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,602	100 [ 96.0]	74,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,600
b	(　 ) 82,676	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,268	100 [ 100.7]	79,710		79,700
c	(　 ) 78,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,507	100 [ 95.0]	82,639		82,600
d	(　 ) 93,200	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	94,722	100 [ 114.4]	82,799		82,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,900 円／㎡]

松江 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,132,994	3,834,872	14,298,122	13,520,700	777,422	（　0.9430） 733,109	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	13,329,255 円　　　　（　 32,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	245.00	Ｓ4	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	416 ㎡	12.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも店舗または事務所としてのフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段・廊下等の共用部分のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	2,200	458,150	6.0	2,748,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	85.0	208.25	2,000	416,500	6.0	2,499,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
4～ 4	事務所	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
～

計		980.00	85.0	833.00		1,582,700		9,496,200
								0

⑨年額支払賃料	1,582,700 円　×　12ヶ月　＝　 18,992,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,992,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 949,620 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,042,780 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,496,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 90,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,132,994 円　　　　（　 43,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江１７７Ｏ（賃貸）　　　　-1	1,498 ( 1,494)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,664	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,708 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江賃貸２１１Ｐ　　　　-1	2,287 ( 2,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,759
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	569,772 円	18,992,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,737,600 円	181,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,834,872 円　（　　　　　　 9,218 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,520,700 円（　　　　　 32,502 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,132,994 円
②総費用	3,834,872 円
③純収益　①－②	14,298,122 円
④建物等に帰属する純収益	13,520,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	777,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	733,109 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,329,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
松江 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-10

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大野　豪俊

印

TEL.

鑑定評価額

33,200,000 円

１㎡当たりの価格

79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市大正町字伊勢宮４４９番２外				②地積　(㎡)	416 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:2.5	事務所ＲＣ3	事務所、店舗、住宅等が混在する既成商業地域	南7.9m市道	水道、ガス、下水	松江 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層店舗・事務所敷地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 420 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

松江駅から徒歩圏内にある既
成商業地域

街

路

７．９ｍ市道

交通

施設

松江駅南西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

店舗や賃貸マンション敷地など用途的多様性を有する地域であり、安定した需要を背景に不動産取引が増加した
が、新型コロナ感染症の拡大から不動産投資を手控える動きが強まっているため、地価は再び横ばいである。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ中低層店舗・事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 79,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 31,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松江市中心部の既成商業地域のほか幹線道路沿いの地域なども含む。主な需要者は、地元の中小事業者
である。松江駅周辺の地域では、飲食店向けの賃貸需要が旺盛でビジネスホテル用地の引き合いも多かったが、新型コ
ロナ感染症拡大により客足が途絶えて現在は新規投資を控える動きが強い。更地総額としては３，０００～４，０００
万円程度が需要の中心であるが、松江駅から徒歩圏内の物件は希少性が高く売買件数としては少ない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引時期が新しく、周辺利用状況などの環境条件が類似した取引事例を選択することが出来たため、現下
の不動産取引の実態と地域的特性が反映されている。収益価格は、中層の店舗兼事務所の建築を想定して求めたが、松
江市内での更地取引は従来からの相場観が重視され、投資利回りなどの収益性が考慮される例は依然として少ない。し
たがって比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松江駅周辺の飲食店街では新型コロナ感染症
により客足が減少しているが、その他の商業
地域に関しては量販店を中心に収益面への悪
影響は少ない。

駅周辺ではテナント需要が持ち直していたが
、新型コロナ感染症が拡大した昨年春以降は
店舗の撤退が増えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１１Ｇ -34	松江市		更地	（　）	長方形	東7.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (80,400)
b	松江２１１Ｇ -32	松江市		更地	（　）	ほぼ台形	北13m市道、東11m、角地		商業駐車付置義務地区計画等 (100,500)
c	松江２１１Ｇ -10	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	松江２０７Ｇ -11	松江市		更地	（　）	長方形	南7.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	93,182	100 [ 95.0]	98,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	98,100
b	(　 ) 100,900	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	94,110	100 [ 118.5]	79,418		79,400
c	(　 ) 102,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,029	100 [ 122.3]	80,972		81,000
d	(　 ) 71,317	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	71,317	100 [ 90.0]	79,241		79,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,900 円／㎡]

松江 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,013,703	3,814,524	14,199,179	13,446,000	753,179	（　0.9430） 710,248	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	12,913,600 円　　　　（　 31,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	245.00	Ｓ4	980.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	416 ㎡	12.0 m x 32.0 m	前面道路：市道　 7.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しの店舗または事務所としての使用を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	245.00	85.0	208.25	2,200	458,150	6.0	2,748,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	245.00	85.0	208.25	1,950	406,088	6.0	2,436,528
							0.0	0
3～ 4	事務所	245.00	85.0	208.25	1,700	354,025	6.0	2,124,150
							0.0	0
～

～

計		980.00	85.0	833.00		1,572,288		9,433,728
								0

⑨年額支払賃料	1,572,288 円　×　12ヶ月　＝　 18,867,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 833.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,867,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 943,373 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,924,083 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,433,728 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 89,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,013,703 円　　　　（　 43,302 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江２０１Ｐ賃貸　　　　-3	2,762 ( 2,751)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [122.0]	100 [130.0]	1,741	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,709 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江２０１Ｐ賃貸　　　　-4	2,012 ( 2,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	1,677
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	900,000 円	180,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	566,024 円	18,867,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,728,000 円	180,000,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,814,524 円　（　　　　　　 9,170 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 184,000 円／㎡　×　 980.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,446,000 円（　　　　　 32,322 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,013,703 円
②総費用	3,814,524 円
③純収益　①－②	14,199,179 円
④建物等に帰属する純収益	13,446,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	753,179 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	710,248 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,913,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,000 円／㎡）