鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１１Ｔ -2	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	松江２１１Ｌ -17	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.9m県道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
c	松江２１１Ｐ -1	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	松江２０７Ｋ -14	松江市		底地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,330)
e	松江２０７Ｐ -24	松江市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,654	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	82,654	100 [ 94.1]	87,836	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,800
b	(　 ) 100,365	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.2]	108,638	100 [ 110.0]	98,762		98,800
c	(　 ) 86,164	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,992	100 [ 96.0]	89,575		89,600
d	(　 79,677) 79,677	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	83,619	100 [ 96.9]	86,294		86,300
e	(　 ) 69,505	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	76,919	100 [ 91.2]	84,341		84,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,000 円／㎡]

松江 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,717,134	1,208,443	4,508,691	4,325,130	183,561	（　0.9430） 173,098	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	3,147,236 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	5.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階のフロア貸し

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

階段廊下等の共用部分を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	69.3	51.98	2,700	140,346	6.0	842,076
							0.0	0
2～ 2	店舗	75.00	69.3	51.98	2,500	129,950	6.0	779,700
							0.0	0
3～ 3	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
4～ 4	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
～

計		300.00	69.3	207.92		499,008		2,994,048
								0

⑨年額支払賃料	499,008 円　×　12ヶ月　＝　 5,988,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,988,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,688,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,994,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,717,134 円　　　　（　 57,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃１６１Ｇ　　　　-2712	2,131 ( 2,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	2,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江（賃）１８１Ｔ　　　　-12	1,458 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [110.0]	2,021
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	289,500 円	57,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,643 円	5,988,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 555,800 円	57,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,900 円	57,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,208,443 円　（　　　　　　 12,206 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,900,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,325,130 円（　　　　　 43,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,717,134 円
②総費用	1,208,443 円
③純収益　①－②	4,508,691 円
④建物等に帰属する純収益	4,325,130 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	183,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	173,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,748 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,147,236 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
松江 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 5-8

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　内藤　進

印

TEL.

鑑定評価額

8,630,000 円

１㎡当たりの価格

87,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市東本町１丁目３３番１				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:3	店舗Ｓ4	飲食店等が建ち並ぶ中心的商業地域	北11m市道	水道、ガス、下水	松江 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.5 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

松江駅北西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

松江市街地橋北部の県庁等の公共施設に近い既成商業地域である。土地需要回復の動きもあるが、飲酒機会の減
少、新型コロナの影響等による繁華性の低下傾向により、地価水準は当面やや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね松江市街地中心部の飲食店舗等を中心とする既成商業地域。需要者の中心は飲食店等の利用を目的と
する地縁性を有する県内の法人及び個人の事業者である。近年の景気低迷、飲酒機会の減少、伊勢宮地区等周辺飲食店
街への顧客分散化等により、東本町地区の繁華性は相対的に低下しつつあるが、事業清算等に伴う土地取引は比較的活
発である。需要の中心となる価格帯は５００～２０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域周辺の既成商業地域に存する取引事例から求めたもので、比準の過程も適切であり、精度は高く、
実証的な価格である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算され、長期にわ
たる想定を前提としていることから、やや精度は劣る。よって市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し
て、さらに前年公示価格、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松江 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 114,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[105.0]

100
[125.2]

[100.0]
100

86,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向
にある。コロナ禍による景気停滞等により土
地取引件数は減少傾向であるが、取引価格水
準は堅調である。

周辺の京店、伊勢宮地区等への顧客分散化等
により、繁華性は停滞傾向にあるが、宿泊施
設の建設が進行しており、商況回復の兆しも
見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +17.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１１Ｇ -28	松江市		底地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務高度利用地区 (90,360)
b	松江２１１Ｐ -1	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	松江２１１Ｇ -10	松江市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、南4m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	松江２０７Ｐ -24	松江市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 98,907) 98,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	98,907	100 [ 115.2]	85,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	85,900
b	(　 ) 86,164	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,164	100 [ 97.0]	88,829		88,800
c	(　 ) 102,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	99,029	100 [ 110.3]	89,782		89,800
d	(　 ) 69,505	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	77,228	100 [ 88.2]	87,560		87,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

松江 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,717,134	1,203,343	4,513,791	4,302,720	211,071	（　0.9430） 199,040	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	3,618,909 円　　　　（　 36,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	75.00	Ｓ4	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	5.6 m x 18.0 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 69.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.00	69.3	51.98	2,700	140,346	6.0	842,076
							0.0	0
2～ 2	店舗	75.00	69.3	51.98	2,500	129,950	6.0	779,700
							0.0	0
3～ 3	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
4～ 4	店舗	75.00	69.3	51.98	2,200	114,356	6.0	686,136
							0.0	0
～

計		300.00	69.3	207.92		499,008		2,994,048
								0

⑨年額支払賃料	499,008 円　×　12ヶ月　＝　 5,988,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,988,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 299,405 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,688,691 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,994,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,717,134 円　　　　（　 57,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江２１１Ｑ賃貸　　　　-10	3,741 ( 3,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [120.0]	2,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	松江２１１Ｑ賃貸　　　　-11	2,422 ( 2,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	2,018
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	288,000 円	57,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	179,643 円	5,988,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 67,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 552,900 円	57,600,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,600 円	57,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,203,343 円　（　　　　　　 12,155 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9430

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,600,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0747	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0604 ×　 40 ％　＋　0.0688 × 30 ％　＋ 0.0996 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,302,720 円（　　　　　 43,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,717,134 円
②総費用	1,203,343 円
③純収益　①－②	4,513,791 円
④建物等に帰属する純収益	4,302,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	211,071 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,040 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,011 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,618,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,600 円／㎡）