別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月11日　提出 松江 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -38 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　清原　至 印  TEL.

鑑定評価額 5,750,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東長江町４５６番 ②地積 　(㎡) 509   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 西4.5m市道、北側道 水道、下水 長江 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 長江駅北東方 750m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に農地が広がる宅地開発の進んでいない農家住宅地域であり、格別の変動要因は見当たらず、当面、地価水 準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市郊外の市街化調整区域内及び周辺の住宅地域。需要者の中心は町内に居住し地縁性を有する一 般所得者層であり、圏外からの転入は少ない。周辺の新興住宅地域との競合などにより、住宅地需要は弱く、地価水準 も低位であるが、需要の減退は顕著ではなく、地価は安定的に推移している。土地は５００㎡程度で５７０万円程度、 新築戸建物件の取引はほとんどない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の農家住宅地域であり、自己使用の農家住宅が中心で、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸需要はなく、賃貸市場が 成立していないため、収益価格は試算しなかった。したがって、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であること を考慮し、対象不動産の取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向にあるものの低金利 等が続き、住宅地需要は改善傾向にあったが 、コロナ禍による経済悪化等により改善傾向 は弱まった。 流動性の低い農家住宅地域であるが、格別の 要因変動は見当たらず、地価水準は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％