別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松江 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -36 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　大野　豪俊 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月9日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市西尾町字梅母１５３２番５８ ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街化区域に近い住 宅地域 南西6m市道 水道、下水 松江 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記事項なし 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 松江駅北東方 4.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した郊外住宅団地であり、特段の変動要因は認められない。住宅地の外延化から周辺では小規模な住宅団地 開発も行われるなど需要は安定的であり、近隣地域の地価も当面は横ばい傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松江市の郊外住宅地域である。需要者層は市内に居住する２０～４０歳の第１次取得者層が中心である 。周辺では、小規模開発の住宅団地も見受けられる。近隣地域は新規供給される住宅団地に比べて環境条件の面でやや 劣るが、割安感から需要は比較的安定している。土地は９００万円から１，７００万円程度、新築の戸建住宅は３，０ ００万円以上の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸家を除けば賃貸物件の供給は見られない市街化調整区域内の住宅団地であり、賃貸市場は未成熟な地域のため、収益 価格を求めることを断念した。比準価格は、同一需給圏内に存する複数の事例を採用して価格を求めているため、市場 性・実証性の観点から規範性が高い。取引事例を再検討したところ、求められた比準価格の信頼性は高いものと判断さ れるので、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の拡大による経済への影響 は限定的であり、低金利政策を背景に利便性 の高い地域の住宅需要は堅調である。 郊外住宅地の需要は安定しているが、若年層 は新興住宅団地への志向が強く、既成の住宅 団地である近隣地域の市場競争力はやや低下 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％