別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 松江 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -34 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　福田　満信 印  TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東出雲町下意東字蛇ノ堀７６５番４ ②地積 　(㎡) 263   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 揖屋 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町東部の郊外に位置する既存 の住宅地域 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 揖屋駅北東方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 松江市中心部への接近性にやや劣るが、総額的には市場流動性が高い。近傍では住宅団地開発も行われるなど宅 地需要は回復傾向にあったが、新型コロナの影響もあり底値圏で安定化傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、東出雲町のやや郊外における住宅団地や周辺住宅地域の範囲である。需要者は東出雲町内に地縁性を 有する第１次取得者層が中心であるが、同一需給圏域外からの転入者もある。中心部や商業施設への接近性はやや劣る 地域である。割安感から需要は堅調であるものの、新型コロナの影響もあり、地価は底値圏で横ばい動向が継続してい る。土地は２６０㎡規模で６００万円前後、新築の戸建住宅は２５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　適切な賃貸事例が存しない地域で、賃貸需要は低く賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格を求められなかっ た。根本的に収益性となじまない郊外の利便性に劣る住宅地域で、収益不動産投資は稀で戸建住宅利用の自用目的取引 が中心の地域である。したがって、実証的で地域的特性を反映した比準価格を中心に、代表標準地等との均衡及び前年 度価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [152.9] [102.0] 100 23,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界経済の不透明感や新型コロナの影響から 、地方では所得や雇用環境が不安定であるが 、住宅価格は底値圏で下落と上昇の要因が拮 抗している。 地域変動要因がなく競合する宅地供給が多い ので、横ばい動向が続いている地域。 接面方位が優るものの、個別的要因に変動は 認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％