鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江１９７Ｇ -16	松江市		更地	（　）	不整形	西25m県道、南10m、角地		商業駐車付置義務 (90,500)
b	松江２０７Ｓ -6	松江市		更地	（　）	不整形	東16m県道、南4m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
c	松江２０１Ｇ -36	松江市		底地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		２住居地区計画等 (60,200)
d	松江２０７Ｋ -14	松江市		底地	（　）	不整形	北5.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 76,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	83,793	100 [ 101.6]	82,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,500
b	(　 ) 118,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	121,505	100 [ 130.4]	93,179		93,200
c	(　 63,525) 63,525	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	65,490	100 [ 76.6]	85,496		85,500
d	(　 79,677) 79,677	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	83,871	100 [ 99.5]	84,292		84,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +14.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 -2.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,100 円／㎡]

松江 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション敷地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
878,728,703	737,042,711	12	371,000	2,892.50	235,000	3,010.00
⑧開発法による価格	141,685,992 円　　　　（　 82,900 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 -30　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,710 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,710.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
314.00 ㎡	3,010.00 ㎡	2,970.00 ㎡	40.00 ㎡	2,892.50 ㎡	ＲＣ・10F ( 37 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 18.4 ％）	（ 176.0 ％）	（ 173.7 ％）	（ 2.3 ％）	（ 96.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

371,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 371,000 円／㎡　　×　　 2,892.50 ㎡　　＝　　　　 1,073,117,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,073,117,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 235,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 242,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 242,050 円／㎡　　×　　　 3,010.00 ㎡　　＝　　　　 728,570,500 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,073,117,500 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 107,311,750 円

支出合計　④+⑤+⑥

835,882,250 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・事業の危険負担等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	75,118,225 円	( 7 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 65,195,107 円
	販売総額(2期)	676,064,025 円	( 63 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 554,440,107 円
	販売総額(3期)	321,935,250 円	( 30 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 259,093,489 円
収入合計		－	－	－	－	878,728,703 円
支出	建築工事費(1期)	218,571,150 円	( 30 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 206,527,880 円
	建築工事費(2期)	218,571,150 円	( 30 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 193,326,182 円
	建築工事費(3期)	291,428,200 円	( 40 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 241,273,407 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	64,387,050 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 59,699,673 円
	販売管理費(2期)	42,924,700 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 36,215,569 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	737,042,711 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	878,728,703 円　　－　　　　　　 737,042,711 円　　＝　　　　　 141,685,992 円 82,900 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
松江 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 -30

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大畑　裕治

印

TEL.

鑑定評価額

143,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	72,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市学園２丁目４６３番｢学園２－２１－２８｣				②地積　(㎡)	1,710 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ10	幹線道路沿いの高層共同住宅が建つ住宅地域	南22m国道、背面道	水道、ガス、下水	松江 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 17 ｍ、西 17 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北２２ｍ
国道　　二方路地

交通

施設

松江駅北方

2.4km

法令

規制

２住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに位置する用途の多様性が認められる利便性の優る地域で、不動産需要は比較的安定していること
から、地価動向は横ばい基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 84,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 83,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松江市内で分譲マンションの開発が可能な住宅地域及び商住混在地域。需要者の中心はマンション開発業
者で地元企業は見られない。中心市街地及び市街地周辺の利便性の優る地域を中心に新規分譲マンションの開発も見ら
れるが、建設動向はやや停滞している。分譲マンションの売れ行きは安定的に推移しており、市内ではマンション開発
適地の稀少性が認められる。土地規模１５００～２５００㎡程度で、総額１～２億円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する分譲マンションの開発が可能と見込まれる事例を中心に採用しており
、市場性を反映した実証性の高い価格である。開発法による価格は、想定要素が多いものの、開発業者の投資採算性を
反映した信頼性の高い価格である。よって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、前年公示価格等との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産活動・個人消費・雇用情勢は新型コロナ
ウイルス感染症の影響を受け、弱めの動きで
推移しており、県内経済は停滞している。

格別な地域変動要因はないが、用途の多様性
を有する幹線道路沿線は底堅い需要がある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江１９７Ｇ -10	松江市		更地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	松江１９７Ｇ -16	松江市		更地	（　）	不整形	西25m県道、南10m、角地		商業駐車付置義務 (90,500)
c	松江２０７Ｓ -6	松江市		更地	（　）	不整形	東16m県道、南4m、二方路		商業駐車付置義務 (90,400)
d	松江２０７Ｓ -40	松江市		更地	（　）	ほぼ整形	南8m市道、北4m、二方路		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	64,978	100 [ 77.3]	84,060	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,100
b	(　 ) 76,000	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	81,782	100 [ 100.8]	81,133		81,100
c	(　 ) 118,953	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	121,505	100 [ 140.3]	86,604		86,600
d	(　 ) 101,315	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	98,434	100 [ 117.1]	84,060		84,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -9.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 84,000 円／㎡]

松江 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地のため適用できなかった
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は住宅用途の分譲マンションである。賃貸借事業を想定する収益還元法は最有効使用の観点から馴染まないので適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を高層分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
880,135,916	738,271,771	12	370,000	2,892.50	238,000	3,010.00
⑧開発法による価格	141,864,145 円　　　　（　 83,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 -30　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,710 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,710.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
314.00 ㎡	3,010.00 ㎡	2,970.00 ㎡	40.00 ㎡	2,892.50 ㎡	ＲＣ・10F ( 37 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 18.4 ％）	（ 176.0 ％）	（ 173.7 ％）	（ 2.3 ％）	（ 96.10 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	34.0 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		22.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

370,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 370,000 円／㎡　　×　　 2,892.50 ㎡　　＝　　　　 1,070,225,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,070,225,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 238,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 245,140 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 245,140 円／㎡　　×　　　 3,010.00 ㎡　　＝　　　　 737,871,400 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,070,225,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 117,724,750 円

支出合計　④+⑤+⑥

855,596,150 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	85,618,000 円	( 8 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 74,307,862 円
	販売総額(2期)	770,562,000 円	( 72 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 631,937,896 円
	販売総額(3期)	214,045,000 円	( 20 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 173,890,158 円
収入合計		－	－	－	－	880,135,916 円
支出	建築工事費(1期)	147,574,280 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 139,442,937 円
	建築工事費(2期)	147,574,280 円	( 20 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 130,529,451 円
	建築工事費(3期)	442,722,840 円	( 60 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 363,077,001 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	70,634,850 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 65,492,633 円
	販売管理費(2期)	47,089,900 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 39,729,749 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	738,271,771 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	880,135,916 円　　－　　　　　　 738,271,771 円　　＝　　　　　 141,864,145 円 83,000 円／㎡