別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 松江 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -23 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　松浦　一夫 印  TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市黒田町字深坪１９番９ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 松江 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項なし 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 松江駅北西方 4.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 需要堅調な地域であるが、近接する地域で１００戸超の大規模な宅地分譲が開始され、地域的に供給過剰の懸念 がでてきた。地価水準は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市橋北地区の住宅地域の範囲であり、需要者層は市内居住者が中心的であるが、同一需給圏外か らの転入もみられる。小学校や商業施設への接近性に優れたエリアであることから、周辺では宅地開発も堅調である。 土地２３０㎡程度（総額１２００万円）、土地建物総額で３０００万円程度が需要の中心的価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、十分な賃貸市場が形成されているとはいえないため、収益価格は試算して いない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域から採用した地域要因の類似する取引事例により求めた精度の高い価格 と認められる。自用目的の取引による価格水準形成が支配的であることから、比準価格を中心に、前年価格との検討も ふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 超低金利が続く金融環境や住宅投資政策等を 背景に、宅地需要は引き続き概ね堅調。新型 コロナウイルス感染症の直接的な影響は少な い。 地域要因の変動は認められない。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％