別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 松江 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -22 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　竹内　義和 印  TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市東津田町字宮原８８０番３ ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北東6m市道 水道、下水 松江 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 松江駅南東方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁部の既成住宅地域で地域要因に大きな変化は生じないものと予測する。周辺では新規分譲地などが存 し価格的競争力及び需給関係の観点から、地価は若干の価格調整が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東津田町や古志原地区など市街地外縁部を中心に、郊外既成住宅地域に及び広域的である。転入者が少な い既成住宅地域で、地縁的選好性が働く傾向もあるが第一次取得者が需要の中心となる。周辺では分譲地など不動産供 給が続いており、価格的競争力に劣る住宅地域となっている。低層住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で２５０㎡程度の土地 で１３００万円前後、新築戸建で３２００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農地等の造成地にアパートも存しているが、土地を取得した上での収益物件の新築はほとんどない。収益物件の新築想 定は経済的・地理的に具体性に欠ける状況で、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は類似性の高い東津田町内の 事例から求めたもので、比準の過程も適切で精度は高い。代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格を基に地域要因 を再検討した結果、比準価格は市場性を反映した信頼性の高いものと総括し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [126.2] [100.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既成住宅地に関してはコロナ禍の地価に対す る影響はなく、低金利等を背景に需要は概ね 安定している。 既成住宅地で転入者は少なく需要回復力は鈍 い。周辺では住宅地の供給が続いているため 需給バランスは悪化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％