別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 松江 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -18 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　内藤　進 印  TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 56,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市雑賀町字３丁目５０７番３外 ②地積 　(㎡) 328   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北3.4m市道 水道、ガス、下水 松江 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ４ｍ市道 交通 施設 松江駅南西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の古くからの住宅地域で、大きな変動要因はないが、ここ数年の地価下落により、価格競争力は回 復しており、地価水準は当面横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市橋南部の雑賀町及びその周辺の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ松江市内居住者 であるが、市外からの転入もある。街路条件がやや劣ることから、地価下落状況が続いていたが、近隣地域は市街地中 心部の国道９号背後に位置し、利便性に優れることから、需給動向は概ね安定的傾向で推移している。土地は２００～ ３００㎡程度で１０００～２０００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、また接面道路の幅員が４ｍ未満で賃貸共同住宅の建築を想定す ることが困難であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は近隣地域周辺に存する取引事例から求めたもので、 比準の過程も適切で、精度は高いと判断する。自用目的の取引が中心の住宅地域であるため、市場性を反映する比準価 格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [105.6] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。コロナ禍による景気停滞等により土 地取引件数は減少傾向であるが、取引価格水 準は堅調である。 街路条件がやや劣るものの、市街地中心部に 近い既成住宅地域で、利便性に優れることか ら、市場競争力は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％