鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松江 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１１Ｑ -13	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	松江２１１Ｇ -26	松江市		更地	（　）	台形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
c	松江２１１Ｇ -15	松江市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	松江２０７Ｑ -15	松江市		建付地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	松江２０７Ｇ -1	松江市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,074	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,382	100 [ 120.5]	64,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,500
b	(　 ) 69,559	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,698	100 [ 108.5]	64,238		65,500
c	(　 ) 69,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 94.1]	74,026	100 [ 115.8]	63,926		65,200
d	(　 ) 88,771	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,747	100 [ 98.0]	91,579		93,400
e	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	75,549	100 [ 117.8]	64,133		65,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +24.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,400 円／㎡]

松江 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,433,779	880,136	3,553,643	3,149,440	404,203	（　0.9707） 392,360	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,847,200 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ・平均専有面積５３㎡（６戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	100.0	160.00	1,180	188,800	2.0	377,600
							1.0	188,800
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,180	188,800	2.0	377,600
							1.0	188,800
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		377,600		755,200
								377,600

⑨年額支払賃料	377,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,531,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,531,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 226,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,304,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	755,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 377,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 121,965 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,433,779 円　　　　（　 13,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江（賃）２１１Ｔ　　　　-4	1,392 ( 1,351)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,263	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,215 円/㎡　月額支払賃料（　 1,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松江（賃）２１１Ｔ　　　　-5	1,084 ( 1,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,166
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,200 円	44,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,936 円	4,531,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 430,000 円	44,800,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,800 円	44,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 880,136 円　（　　　　　　 2,659 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,149,440 円（　　　　　 9,515 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,433,779 円
②総費用	880,136 円
③純収益　①－②	3,553,643 円
④建物等に帰属する純収益	3,149,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	392,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,185 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,847,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
松江 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松江 -16

島根県

島根

氏名

不動産鑑定士　大野　豪俊

印

TEL.

鑑定評価額

21,800,000 円

１㎡当たりの価格

65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月9日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松江市浜乃木３丁目１０４２番１２｢浜乃木３－６－１３｣				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域	南5.2m市道	水道、下水	乃木 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記事項なし

街

路

基準方位北、５．２
ｍ市道

交通

施設

乃木駅南方

600m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

商業施設を始めとする生活関連施設への接近性に恵まれているため、特に子育て世帯から人気のエリアであり、
コロナ禍にあっても需要は引き続き安定しているため、当面の地価動向は微増傾向と予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松江市橋南地区の利便性良好な住宅地域、需要者は市内に居住する３０代以上の第１次取得者層が中心で
ある。生活利便性が高く、特に若年層からの人気が高いエリアである。総額的な制約から市場参加者が限られるという
面が強かったが、地価下落で価格調整が進んだことや所得環境の改善などを受けて需要が顕在化したため地価は反転回
復している。更地総額で２，０００万円以上の物件が需要の中心であるが、周辺では小規模画地の分譲地も多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、いずれも乃木地区に所在する同一需給圏内の取引事例を採用しているため、市場性・実証性の観点から規
範性が高い。収益価格は共同住宅の建築を想定して求めたが、長期に及ぶ想定条件を前提とすることや良好な環境条件
が賃料水準に反映され難いことなどから、比準価格に比べて実証的観点からの信頼性にやや劣る。したがって比準価格
を中心に収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松江 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,600 円／㎡

[100.3]
100

100
[100.0]

100
[ 92.2]

[102.0]
100

65,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症の拡大による経済への影響
は限定的であり、低金利政策を背景に利便性
の高い地域の住宅需要は堅調である。

若年層から人気が高いエリアであるが、総額
的な制約から需要の中心は画地規模が小さい
新興住宅団地に向かっている。

道路接面方位に優るが、変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

松江 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	松江２１１Ｑ -4	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西1.8m道路、北東1.8m、角地		１住居 (60,160)
b	松江２１１Ｑ -10	松江市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.5m県道、南5.7m、角地		近商 (90,200)
c	松江２１１Ｑ -13	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	松江２１１Ｇ -5	松江市		更地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	松江２０７Ｓ -35	松江市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m市道、北3m、角地		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,200	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	30,200	100 [ 71.6]	42,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	43,000
b	(　 ) 55,142	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	54,061	100 [ 86.6]	62,426		63,700
c	(　 ) 77,074	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,459	100 [ 112.7]	68,730		70,100
d	(　 ) 66,549	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	68,028	100 [ 107.1]	63,518		64,800
e	(　 ) 54,013	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,325	100 [ 87.1]	61,223		62,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,800 円／㎡]

松江 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地地域内に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,396,205	883,984	3,512,221	3,170,530	341,691	（　0.9707） 331,679	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,633,580 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松江 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	160.00	ＬＳ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	331 ㎡	18.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均占有面積５３㎡程度のアパート（ファミリータイプ）を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	160.00	100.0	160.00	1,170	187,200	2.0	374,400
							1.0	187,200
2～ 2	住宅	160.00	100.0	160.00	1,170	187,200	2.0	374,400
							1.0	187,200
～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		374,400		748,800
								374,400

⑨年額支払賃料	374,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,492,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,492,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 224,640 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,268,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	748,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,114 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 120,931 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,396,205 円　　　　（　 13,282 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	松江賃２１１Ｋ　　　　-2	1,295 ( 1,257)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,245	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,205 円/㎡　月額支払賃料（　 1,170 円/㎡）　基準階 1 F B
b	松江賃２１１Ｋ　　　　-3	1,339 ( 1,336)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,164
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松江 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,400 円	45,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	134,784 円	4,492,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 45,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 432,900 円	45,100,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 883,984 円　（　　　　　　 2,671 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,170,530 円（　　　　　 9,579 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,396,205 円
②総費用	883,984 円
③純収益　①－②	3,512,221 円
④建物等に帰属する純収益	3,170,530 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	341,691 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,633,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）