別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 松江 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -10 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　中村　裕一 印  TEL.

鑑定評価額 8,420,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市浜乃木１丁目２１２番７外 ｢浜乃木１－２４－１４｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南西3.8m市道 水道、ガス、下水 乃木 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 乃木駅北東方 950m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外延部に位置する既成住宅地域。街路条件には劣るが、比較的好調な周辺分譲地取引の影響を受けて市場 動向は安定化傾向にあり、地価は横這い基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松江市の市街地外延部、浜乃木及びその周辺を圏域とする住宅地域。需要者の中心は低層住宅地を目途と する１次取得者層であるが、同一需給圏外や市街地からの転出に伴う需要も見られる。新しい住宅団地や新規分譲地と の競合はあるが、地価は底値水準にあって市場動向も安定化傾向にある。土地は１９０㎡程度で８５０万円前後、新築 の戸建住宅は２，９００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅等が建ち並ぶ地域で、土地需要は自用目的が中心である。代替関係の強い取引事例から求められた比準価格は 市場実態を反映し、妥当な地価水準を示して規範性が高い。前面道路が４ｍ未満で共同住宅建設の想定が困難であるた め、収益価格は求め得なかった。よって、比準価格を採用することとし、代表標準地及び前年公示価格からの検討を踏 まえ、さらに松江市全般の住宅地域の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,600 円／㎡ [100.3] 100 100 [100.0] 100 [132.5] [101.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気の先行き不透明感から生 産活動や個人消費に慎重姿勢が窺えるが、現 在のところ不動産市場に特に影響を与えてい る状況にはない。 今後とも現状の住環境を維持するものと見込 まれ、周辺分譲地取引の堅調な地価水準の影 響を受けて、市場動向は安定化傾向にある。 南西側道路で居住の快適性がやや優っている 。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％