別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 松江 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松江 -3 島根県 島根 氏名  不動産鑑定士　内藤　進 印  TEL.

鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松江市北堀町９５番 ②地積 　(㎡) 282   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北7m市道 水道、ガス、下水 松江 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　７ｍ 市道 交通 施設 松江駅北西方 2.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部の公共施設に近い閑静な既成住宅地域で、利便性にも優れることから底堅い需要があり、地価水準 は当面やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね松江市橋北の県庁等の公共施設に近い閑静な既成住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ市内 居住者であるが、市外からの転入もある。画地規模が大きく、総額が嵩むことから需要者は高所得者の個人等に限定さ れるものの、住環境に優れる市街地中心部の土地需要は底堅い傾向にある。土地は２００～３００㎡程度で１５００～ ２５００万円程度、新築の戸建物件は３０００～５０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、民間の賃貸住宅が殆ど無く、収益価格は試算しなかった。比準価格は近 隣地域周辺の松江市橋北部を中心とする取引事例から求めたもので、比準の過程も適切で、精度は高いと判断する。自 用目的の取引が中心の住宅地域であるため、市場性を反映する比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、前年 公示価格、単価と総額との関連も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松江 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [101.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松江市の人口は減少傾向、世帯数は増加傾向 にある。コロナ禍による景気停滞等により土 地取引件数は減少傾向であるが、取引価格水 準は堅調である。 市街地中心部に近い品等の優れる既成住宅地 域で、根強い需要がある。周辺では堅調な取 引も見られ、地価水準は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％