別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 琴浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造 印  TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字徳万字西為信４５１番１ ②地積 　(㎡) 801   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗兼事務所 Ｓ2 中小規模の店舗等の 建ち並ぶ路線商業地 域 北13m国道 水道、下水 浦安 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿いの路線商業地域 街 路 １３ｍ　国道 交通 施設 浦安駅北方 500m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに形成された琴浦町の中心商業地域である。山陰道の整備以降は交通量が減少したが、新規出店もみら れながら推移している。地価水準はいまだ下落傾向にあり、今後も暫くは下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、琴浦町内に路線商業地域または商住混在地域の存する範囲と判定した。主たる需要者は小売店・飲食店 等の事業用地の取得を目的とする法人で、地元企業のほか全国チェーンの店舗を営む企業をも含む。琴浦町内の中心商 業地域であり、新規出店もみられるが、地価水準はいまだ下落傾向が継続している。事業内容により、取引事情・取引 規模等は多様であるため、市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は琴浦町の路線商業地域に存し、賃貸市場が未成熟のため、収益価格の試算はできない。また、既成宅地の ため積算価格の試算はできない。比準価格は琴浦町内で類似性の高い実際の取引事例により求めており、市場の実勢を 反映した価格であり、規範性は高い。したがって、比準価格の試算過程を再吟味し、代表標準地との均衡等をも考慮し た結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　湯梨浜 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 25,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 琴浦町の中心商業地域として郊外型店舗の進 出も徐々に進んでいるが、地価水準はいまだ 下落傾向にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％