別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 琴浦 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -3 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　松本　周造 印  TEL.

鑑定評価額 4,640,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字赤碕字ヲナガケ１９６０番９ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに空 地等も見られる住宅 地域 東12m県道 水道、下水 赤碕 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 赤碕駅から北へ伸びる県道沿 いの住宅地域 街 路 基準方位：北　１２ ｍ　県道 交通 施設 赤碕駅北方 450m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、概ね現況のまま推移するものと予測される。街路条件、住環境ともに良好な住宅 地域であるが、駅南側の住宅団地との競合もあり、地価水準は緩やかな下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を、琴浦町のうち赤碕駅を中心に広がる住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は住宅用地取得目 的の個人が中心で、住宅団地にあっては交通利便性等に着目した圏域外からの需要もみられる。市場での中心となる価 格帯は標準的な土地で５００万円までと思慮される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は琴浦町の赤碕駅周辺の既成住宅地域であり、主たる需要者は周辺の取引価格水準に着目して意思決定を行 うため、類似の既成住宅地域の取引事例等から求められた比準価格の規範性は高い。なお、賃貸市場が未成熟のため収 益価格の試算は断念した。また、既成宅地のため積算価格の試算はできない。したがって、比準価格の試算過程を再吟 味し、代表標準地との均衡をも考慮した結果、これを妥当と判断し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴浦 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [114.0] [101.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 琴浦町の人口は緩やかな減少が継続しており 、今後も人口は減少、土地需要は低調な状況 とみられる。 定期借地権利用ができる住宅団地が供給され ており、それらとの競争関係にある住宅地域 は調整局面の中にあって、下落基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％