別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 琴浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅 印  TEL.

鑑定評価額 5,840,000 円  １㎡当たりの価格 14,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字逢束字上屋敷６７３番 ②地積 　(㎡) 414   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 北東7m県道 水道、下水 浦安 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに戸建住宅が建ち並 ぶ住宅地域。 街 路 基準方位北　７ｍ県 道 交通 施設 浦安駅北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便施設への接近性が比較的良好な地域であり、将来も現状の住環境を維持したまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を「逢束」・「八橋」等の沿岸部及びその外縁部の既成住宅地域と判定した。需要者の中心は町内に地縁性 を有する個人であり、町外からの転入は少ない。スーパーマーケット等の利便施設に比較的近いが、人口減少や高齢化 等が起因となり土地需要は弱い状態が続いている。土地は６００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺では、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない 。需要の中心は自己使用の戸建住宅建築を目的とするものであり、取引価格水準を指標として行動することから、市場 の実態を反映した比準価格を採用し、更に既成住宅地域に対する需要者の選好度や人口減少・高齢化の程度等も勘案し て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染拡大を受け て、住宅の買い控えが見られるなど、今後の 需要の減退が懸念される。 住環境に特段の変化は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％