別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 琴浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   琴浦 -1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅 印  TEL.

鑑定評価額 5,420,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡琴浦町大字徳万字五反田１１７番２３ ②地積 　(㎡) 257   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,360) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m町道 水道、下水 浦安 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 駅間に開発された住宅団地。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 浦安駅北東方 350m 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 将来も現状の住環境を維持したまま推移するが、周辺の分譲地との競合が影響して、地価水準はやや下落基調で 推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地域に広域的に及び、特に浦安駅周辺の住宅地域に強い代替性が認められる。需要者は町内に 地縁性を有する個人が中心であるが、町外からの転入も期待できる。駅や医療施設等の生活利便施設への接近性は良好 であり、町内の住宅地域における相対的地位は高い。ただし、周辺分譲地においては、定期借地権による土地利用とい う選択肢もあり、今後も競合関係は継続するものと思料される。土地は５００万円前後が取引の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ファミリー向けのアパートも散見されるが、賃貸市場が成熟しているとは言い難いため収益価格は試算しない。自己使 用目的の需要が中心となっており、居住の快適性・利便性を重視し、取引価格水準を指標として価格形成される傾向に あることから比準価格を採用し、更に前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染拡大を受け て、住宅の買い控えが見られるなど、今後の 需要の減退が懸念される。 定期借地権需要との競合もあり、地価水準は やや弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％