別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 湯梨浜 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 5-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁 印  TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字田後字中ノ掛３４０番３ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ2 店舗、事務所等が見 られる国道沿いの商 業地域 南東12m国道 水道、下水 倉吉 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１７９号線沿いの商業地 域。スーパー、銀行等も存す るが空き地も目立つ。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 倉吉駅北方 3.3km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 銀行、スーパート等も存する国道沿いの商業地域。周辺の同一路線沿いにも量販店があり、一帯が路線商業地域 を形成。背後地の人口が逓減傾向であり今以上の土地利用の進展は見込めない。地価は弱含み継続と予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯梨浜町内の「はわい長瀬」・「久留」・「田後」の国道１７９号線沿いの及びその周辺の幹線道路沿い 、倉吉市の国道１７９号線沿いの「清谷町１丁目」・「清谷町２丁目」、さらには北栄町の旧国道９号線沿いの「江北 」等の路線商業地域。需要者の属性は物販、事業所等を営む法人が中心で、圏域の内外に及ぶ。土地に利用形態が事業 用借地権が多いことから等から不動産需要は緩慢。需要の価格帯は５００㎡程度で１，５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存宅地であるため、積算価格の試算は不可能である。また、賃貸市場が成熟していないため収益価格の試算も不可能 である。比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例から試算された価格であり、広域的かつ時系列的にみ ても説得力を有すると思料する。したがって、比準価格を標準とし、近隣地域や同一需給圏の動向等を考量した結果、 対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 量販店の乱立による競争激化、背後地の人口 減少や高齢化、ＷＥＢによる商品購入等、社 会的な背景・消費行動や商業構造の変化で収 益性は低下傾向。 地域要因の変化は見られない。嘗てガソリン スタンドであった土地が空き地のままになっ ている等旧態依然としている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％