別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 湯梨浜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄 印  TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 5,350 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字方地字下田１０２４番外 ②地積 　(㎡) 698   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い古くからの住宅地 域 南4m町道 水道、下水 松崎 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧東郷町の北東方に位置する 拠点農家集落である。 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 松崎駅北東方 2.5km 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は保育園等が立地する「舎人」地区の拠点農家集落である。周辺に宅地開発は見られず、目立った地域 要因の変動もなく、地価水準はやや下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,350 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広く、旧東郷町の「舎人」地区を始めとした湯梨浜町内の農家集落等であり、中心部からやや距離のある 農家集落が多い。近隣地域は街路狭隘な農家集落であるが、保育園や地区会館等の拠点機能があり、目立った人口・世 帯数の減少傾向は認められない。他所からの転入は少なく、居住者の集落外縁への建替や隣地買収等の個人需要が見込 める程度で、弱含みである。画地規模は大きいが、土地の単価が低く、総額３５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。採用した事例はい ずれも町内の地域的類似性を有する農家集落等であり、近隣地域の特性を十分比較考量して求めており、客観性・検証 性に富む試算価格である。したがって、町中心部から遠いが規模の大きい拠点集落であること、居住者の異動状況、周 辺道路整備の進捗等の地域要因の変動状況を勘案し、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町中心地域からやや遠い農家集落が多くあり 、集落内街路が狭く空き家も見られ、長期的 な人口・世帯数の減少が続く。 当該地域は、大規模な拠点農家集落で、集落 外縁への建替等が見られるが、目立った価格 形成要因の変動はないものと判断される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％