別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 湯梨浜 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   湯梨浜 -2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁 印  TEL.

鑑定評価額 1,850,000 円  １㎡当たりの価格 6,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東伯郡湯梨浜町大字宇野字西屋敷１５７９番１外 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東4.5m町道 水道、下水 倉吉 8.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 四方を海、山に囲まれた古く からの農家集落。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 倉吉駅北東方 8.8km 法令 規制 （都）  (70,270) ⑤地域要因の将 　来予測 北は日本海に面し、他の三方は山に囲まれた古くからの農家集落。周囲とは隔絶した地理的位置にある。外部か らの転入はなく人口減、高齢化が進行。今後ともこのような状況が続き、地価は弱含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は湯梨浜町の海浜の集落「小浜」・「石脇」・「宇谷」・「宇野」・「橋津」・「はわい長瀬」を中心とす る。需要者の属性は圏域に地縁・血縁を有する個人が中心であり、外部からの転入は殆ど見られない。人口減、高齢化 が進行しており、不動産需要は先細っており、今後もこのような状況が続き、空き家、廃屋、空き地等が増加していく ことが懸念される。需要の価格帯は、土地が３００㎡前後で２００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格及び積算価格の試算は後記の理由により不可能。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の事例を 収集し、採用して試算された価格である。需要が先細る中で比較的多くの事例が収集された。その結果、広域的な観点 から現実的で妥当な価格が試算されたと思料する。したがって、鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を標準とし 、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の動向等にも留意した結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一般住宅は需要の多い町。しかし、町内の農 家集落では人口減少、高齢化が進行しており 需要は極めて低調である。 地域要因の変化は見られない。旧態依然とし た状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％