別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 八頭 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八頭 -4 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　馬野　好雅 印  TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八頭郡八頭町船岡字丸山６９１番４ ②地積 　(㎡) 275   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,360) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m町道 水道、下水 因幡船岡 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧船岡町の小規模住宅団地。 街 路 基準方位北　６ｍ町 道 交通 施設 因幡船岡駅南西方 1.1km 法令 規制 （都）  (70,360) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された住宅団地であり、将来も現状の住環境を維持したまま推移するものと思料される。地価水準は 緩やかな下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を八頭町内の住宅地域に加え鳥取市郊外部の既成住宅地域と判定した。需要者は当町に地縁性を有する個人 が中心であり、町外からの転入は期待できない。旧船岡町の既成住宅地域に対して選好性が低下しているなか、住宅団 地についても同様に需要は弱い。取引される規模や価格はまちまちであり、中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。取引件数は少ないものの、需要 者は取引価格水準を指標として購入価格を決定するものと思料される。したがって、広範囲からの収集ながらも取引事 例から試算した比準価格は実証性のある価格といえる。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 94.8] [100.0] 100 16,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の感染拡大を受け て、住宅の買い控えが見られるなど、今後の 需要の減退が懸念される。 特に地域要因の目立った変化は見られないが 、需要の低迷は継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％