鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

境港 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０９３ -47	境港市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、東5.5m、角地		商業 (90,400)
b	２１１０９３ -48	境港市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１１０９３ -50	境港市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１１０９３ -51	境港市		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,504	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	54,324	100 [ 100.0]	54,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 41,818	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	53,806	100 [ 98.0]	54,904		54,900
c	(　 ) 31,757	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,439	100 [ 59.8]	52,574		52,600
d	(　 ) 38,386	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,236	100 [ 67.0]	54,084		54,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,200 円／㎡]

境港 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,311,360	1,481,682	6,829,678	6,160,180	669,498	（　0.9672） 647,538	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	11,773,418 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

境港 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	246.40	ＬＳ2	492.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	308 ㎡	13.0 m x 24.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

設計による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.40	85.0	209.44	1,975	413,644	3.0	1,240,932
							0.0	0
2～ 2	事務所	246.40	90.0	221.76	1,380	306,029	3.0	918,087
							0.0	0
～

～

～

計		492.80	87.5	431.20		719,673		2,159,019
								0

⑨年額支払賃料	719,673 円　×　12ヶ月　＝　 8,636,076 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 431.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,636,076 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 345,443 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,290,633 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,159,019 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,311,360 円　　　　（　 26,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０９（収）　　　　-8	1,971 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０９（収）　　　　-9	1,996 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,130
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

境港 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	377,000 円	75,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	259,082 円	8,636,076　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 565,500 円	75,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	75,400 円	75,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	75,400 円	75,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,481,682 円　（　　　　　　 4,811 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9672

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	75,400,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 492.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0817	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0688 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,160,180 円（　　　　　 20,001 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,311,360 円
②総費用	1,481,682 円
③純収益　①－②	6,829,678 円
④建物等に帰属する純収益	6,160,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	669,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	647,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,102 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,773,418 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
境港 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

境港 5-1

鳥取県

鳥取

氏名

不動産鑑定士　村上　保雄

印

TEL.

鑑定評価額

16,500,000 円

１㎡当たりの価格

53,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	境港市大正町１３４番外				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	観光ホテル、飲食店等が立地する駅前の商業地域	北西20m県道	水道、下水	境港 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ境港駅前の商業地域

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

境港駅東方

100m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業地域としてほぼ熟成しており、現況のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ境線「境港駅」から伸びる商業地域が存する圏域。需要者の中心は飲食店舗・小売店舗等の個人及
び法人事業者である。人気が高い観光地ではあるが、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、旅行客が激減しており
、寂しい現況となっている。しかしながら、コロナ禍にあっても、各店舗は公的支援を受けながら、廃業することなく
営業を続け、客足が戻ってくることを期待している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市街地の商業地域であり、取引事例が少ないため、ある程度範囲を広げ、時系列にも遡って収集するよう
に努め、４事例を採用して試算を行った。また、収益価格は、賃貸物件は貸店舗を中心としているものの、賃貸事例が
少ない上での試算であり、信頼性においてやや劣るものと判断される。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により旅行
客も激減し、物販を主とする商業地域におい
ては、価格は下落傾向となっている。

県内有数の観光地であり、新型コロナウイル
ス感染症の影響を大きく受けており、価格は
下落に転じている。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

境港 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１１０９３ -47	境港市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西20m県道、東5.5m、角地		商業 (90,400)
b	２１１０９３ -48	境港市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	２１１０９３ -50	境港市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２１１０９３ -51	境港市		建付地	（　）	長方形	東6.5m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,504	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 103.0]	54,324	100 [ 100.0]	54,324	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 41,818	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 100.0]	53,806	100 [ 100.0]	53,806		53,800
c	(　 ) 31,757	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	31,439	100 [ 60.8]	51,709		51,700
d	(　 ) 38,386	100 [ 100.0]	[ 94.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,236	100 [ 68.0]	53,288		53,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 53,500 円／㎡]

境港 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地化しているため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,234,525	1,472,047	6,762,478	6,119,330	643,148	（　0.9672） 622,053	（ 5.5 - 0.0 ） 5.5％
	⑧収益価格	11,310,055 円　　　　（　 36,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

境港 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	246.40	ＬＳ2	492.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	308 ㎡	13.0 m x 24.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

査定による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	246.40	85.0	209.44	1,975	413,644	3.0	1,240,932
							0.0	0
2～ 2	事務所	246.40	90.0	221.76	1,350	299,376	3.0	898,128
							0.0	0
～

～

～

計		492.80	87.5	431.20		713,020		2,139,060
								0

⑨年額支払賃料	713,020 円　×　12ヶ月　＝　 8,556,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 431.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,556,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,213,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,139,060 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,535 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,234,525 円　　　　（　 26,735 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１１０９（収）　　　　-8	1,971 ( 1,968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１１０９（収）　　　　-9	1,996 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,001
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

境港 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	374,500 円	74,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	256,687 円	8,556,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,360 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 561,700 円	74,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,900 円	74,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,472,047 円　（　　　　　　 4,779 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9672

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,900,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 492.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0817	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0688 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 35 ％　＋ 0.0996 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,119,330 円（　　　　　 19,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,234,525 円
②総費用	1,472,047 円
③純収益　①－②	6,762,478 円
④建物等に帰属する純収益	6,119,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	643,148 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	622,053 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,020 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,310,055 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,700 円／㎡）