別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-2 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　栗岡　義則 印  TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市叶字上井原１３５番１外 ②地積 　(㎡) 4,744   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ1 中小工場、倉庫等が 建ち並ぶ小規模工業 団地 北9m市道 水道、下水 鳥取 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小工場、倉庫を主とする工 業地域 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 鳥取駅南方 2.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場が建ち並ぶ市街地に近い工業団地である。工場地としての需要は弱いが、用途地域の変更により、 土地利用の多様性が進んでゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市内の工業地域一円。需要者の中心は自己の業務利用を目的として取得する地場を中心とした中小の 法人である。市場動向については周辺地域の新規投資により、需要は安定的で、土地利用の多様な動きが顕在化してい る。取引される事例は少なく、画地規模により取引は多様で、需要の中心となる価格帯は見いだしにくいが、周辺工場 地価格から比較して、２万円／㎡前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域から比較可能な取引事例を補修正して求めた価格で、市場の実態を反映している。対象標準地は 鳥取駅南方の工業地域内で、収益価格は最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しいので適用しない。対象標 準地は中小工場、倉庫等が建ち並ぶ小規模工業団地に所在し、事情補正を含まず、取引市場の実態を反映した比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染で負の影響は、生産 消費に及び雇用にも深刻な影響がある。財政 出動が行われているが、不動産市場に影響が 波及している。 平成２７年、都市計画（用途地域）変更の影 響が波及し、多様な土地利用が進んできてい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％