別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 9-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁 印  TEL.

鑑定評価額 72,000,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市千代水３丁目１０５番 ②地積 　(㎡) 3,131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 工場 流通業務施設の多い 街路の整備された工 業地域 西12m市道 水道、下水 湖山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  73.0 ｍ、規模　　     3,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小工場のほか、事務所、店 舗等商業施設も見られる工業 地域。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 湖山駅北東方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路、空港、港湾、中心市街地への接近性に恵まれた地域。流通業務施設が多い。街路、交通・接近、環境 等の地域要因の良好さを反映して土地利用が進展。地価は横ばい～やや強含み基調で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳥取市内の工業地帯一円。需要者は、製造業、運輸・通信業等の業種で一定の資本力を持つ法人で県の内 外に及ぶ。新型コロナウイルス感染症の影響で景気の基調は厳しく、下げ止まりつつあるものの、需要は緩慢な状況に あると思料する。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少ないこと、取引当事者の業種、事業内容等によって価格に 差があることなどから把握しがたいが、２０，０００円／㎡～３０，０００円／㎡の取引が多いように見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における多数の取引事例から試算された価格であり、現実的かつ妥当性を有する 。積算価格は既存宅地であるため、収益価格は賃貸市場が未熟成なため、試算が不可能である。鑑定評価額の決定にあ たっては、取引事例比較法に採用した事例の規範性及び各試算過程について再吟味するとともに、代表標準地を規準と した価格との均衡、近隣地域の動向等について再検討をした結果、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　鳥取 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済動向は厳しい状況の中、下げ止ま りつつある（令和２年９月～１０月の景気指 標をもとに）が新型コロナウイルス感染症の 影響が懸念。 地域要因の変化は殆ど見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％