別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 5-11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 5-11 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　谷口　敬雄 印  TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市河原町河原字中河原屋敷７２番１５外 ②地積 　(㎡) 450   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 台形 1:2.5 銀行 Ｓ1 小売店舗が建ち並ぶ 県道沿いの商業地域 東10m県道 水道、下水 河原 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧河原町の利便施設が集積す る中心的商業地域である。 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 河原駅北西方 3.1km 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧河原町の中心的商業地域で小売店舗・金融機関等が集積しているが、行政機能の縮小等中心性が低下してきて おり、地域は衰退傾向と予測する。地価水準はやや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、鳥取市旧郡部及び八頭郡の商業地域で商住混在地域を含む圏域である。広い背後地は望めないが、小売 店舗等を営む個人事業者の需要が見込める。駅の交通結節施設としての重要性低下、役場の支所化、郊外型大規模小売 店舗への顧客流出等、商業繁華性は漸減している。画地規模は店舗兼住宅地等としては適当な画地規模であり、土地は １２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 試算価格は比準価格のみである。採用した取引事例、手順の各段階について、批判的に再吟味する。比準価格は市内旧 郡部及び八頭郡の商業地等の事例と当該地域の特性とを十分比較考量したもので、客観性・検証性に富む試算価格であ る。したがって、旧郡部の幹線道路沿いの商業地域であり、今後も背後地の人口・世帯数とも逓減していくことも勘案 しながら、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て上記鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八頭 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.7] [100.0] 100 26,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市町村合併により地域的連続性は向上したが 、旧町村部は中心性の低下に伴い、顧客が減 少し、都市部への集中が起きている。 旧河原町の中心的商業地域であったが、徐々 に中心性が減衰しつつあり、住宅地域的色彩 が強まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％