別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 3-1 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　森本　尚夫 印  TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 鳥取市浜坂字大手町２０４番１ ②地積(㎡) 921  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,0) 1:10 田 住宅地域に隣接する熟成度の高い宅地見込地地域 鳥取 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   30 ｍ、南  100 ｍ、北    0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   10.0 ｍ、奥行　約　　  100.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 宅地化が進行している 道 路 交通 施設 鳥取駅北西方 4.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の 　将来予測 　底堅い需要に支えられ宅地分譲は依然好調であるが、新型コロナウイルス感染症の影響が長期化すれば需要者 の動向が変化する可能性がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     15,300 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     14,000 円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、鳥取市内の宅地見込地地域一円と判定した。典型的な需要者は、一定の資本力を有する不動産業者と 思料する。低金利政策の継続、住宅ローンの拡充が継続しており、今のところ最終需要者のマインドは良好であるが、 新型コロナウイルス感染症の影響が長期化し労働環境、所得環境の変化が大きくなれば需要の減少の可能性があると思 料する。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 　比準価格は、類似性が高い宅地見込地の取引事例により比準したもので、市場特性をよく反映しており信頼性の高い 価格と思料する。控除後価格は、投資採算性に基づく価格であるが、想定要素を含むためやや保守的な価格と思料する 。以上より、現下の経済情勢、素地需要及び宅地需要の動向を踏まえ試算価格を再吟味し、市場特性をよく反映した比 準価格を重視し、控除後価格を参考に留め鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     15,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大、影響の長期化によ り、不動産市場全体に不安定要素があり、更に長期 化することへの懸念がある。 周辺での宅地開発が進んでいる。 個別的要因に特段の変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他