別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 鳥取 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   鳥取 -24 鳥取県 鳥取 氏名  不動産鑑定士　前田　六仁 印  TEL.

鑑定評価額 3,080,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 鳥取市気高町浜村字西浜７８３番１２０５外 ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 空地等も見られる区 画整然とした住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 浜村 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道９号線とＪＲ浜村駅との 中間に位置する区画整然とし た住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 浜村駅北東方 800m 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ浜村駅との接近性にも恵まれ、また、国道９号線へのアクセスも容易であることに加え、令和元年５月の山 陰道の開通によりさらに交通利便性が向上している。地価は横ばいからやや強含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧気高町内の一般住宅地域。需要者の属性は旧気高町に地縁・血縁を有する個人が中心であるが、交通利 便性の向上からそれ以外の個人の需要も期待される。ただ、需給動向は、人口減、高齢化等により取引は緩慢。ただ、 鳥取市内の地価水準に比べて地価はかなり安いため、値頃感から今後の需要回復を見込むことができる。需要の価格帯 は、土地は１５０㎡～２００㎡程度で、３００万円～４００万円、戸建新築物件で２，５００万円前後と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規模が過小でありアパート等の賃貸物件の建築は現実的ではないため収益価格の試算は不可能である。他 方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する多数の事例を収集、採用して試算された価格である。鑑定評価額の 決定に当たっては、比準価格を標準とし、近隣地域の動向、時系列的な価格の推移等を再考しつつ、対象標準地の鑑定 評価額を上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅ローン減税拡充等需要を喚起する施策は あるものの、人口減少、高齢化等に加え、新 型コロナの拡大懸念から、地価動向は弱気か つマダラ模様。 地域要因の変化は見られない。「浜村」の令 和２年１０月１日現在対前年同月比で、人口 ±０人、世帯数６世帯増。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％